근저당권, 채무자와 채무 범위 변경 가능할까? 그리고 언제 확정될까?

은행에서 돈을 빌릴 때 담보로 집이나 땅에 근저당권을 설정하는 경우가 많습니다. 그런데 근저당권은 일반 저당권과 다르게 조금 복잡한 면이 있어 분쟁이 발생하기도 합니다. 오늘은 근저당권과 관련된 중요한 두 가지 질문에 대해 알아보겠습니다.

1. 근저당권의 채무 범위와 채무자, 변경할 수 있을까요?

정답은 '변경 가능하다'입니다.

근저당권은 계속적인 거래에서 발생하는 불특정 채무를 담보하기 위해 설정됩니다. 즉, 미래에 발생할 채무까지 담보할 수 있다는 의미입니다. 일반 저당권과 달리 근저당권은 채무의 범위나 채무자가 변경될 수 있다는 특징이 있습니다.

예를 들어 A씨가 B은행에서 대출을 받고 자신의 집에 근저당권을 설정했습니다. 그 후 A씨 대신 C씨가 B은행에서 새로운 대출을 받고, 기존 근저당권의 채무자를 A씨에서 C씨로 변경했다면, 이 근저당권은 C씨의 새로운 대출을 담보하게 됩니다. 이때 A씨의 기존 대출은 더 이상 이 근저당권으로 담보되지 않습니다.

즉, 채무 범위나 채무자가 변경되면 변경된 이후의 채무만 담보되는 것입니다.

2. 근저당권은 언제 확정될까요?

근저당권은 채권자가 경매를 신청하는 순간 확정됩니다. 즉, 경매 신청 전까지는 채무 범위나 채무자가 변경될 수 있습니다. 다만, 경매 신청을 하려는 태도만 보였을 뿐 실제로 신청하지 않았다면, 근저당권은 확정되지 않습니다.

예를 들어 B은행이 A씨에게 경매 신청을 하겠다고 말만 하고 실제로 신청하지 않았다면, A씨와 B은행은 협의를 통해 채무를 조정하거나 채무자를 변경할 수 있습니다. 하지만 B은행이 실제로 경매를 신청했다면, 그 시점에 근저당권이 확정되어 이후에는 채무 범위나 채무자를 변경할 수 없습니다. 또한, 경매 신청 이후에 발생한 채무는 근저당권으로 담보되지 않습니다.

관련 법 조항과 판례

• 민법 제357조 (근저당권의 피담보채권의 범위) 근저당권자, 채무자 또는 물상보증인은 채권최고액만을 정하고 저당권설정계약을 할 수 있다. 이 경우에 그 최고액은 장래에 확정될 채권의 최고액이다.
• 민법 제360조 (근저당권의 효력) 저당권의 효력은 저당권설정계약에 의하여 담보하기로 정한 채권과 그 이자, 위약금, 손해배상의 채권 및 저당권의 실행비용에 미친다.
• 대법원 1989.11.28. 선고 89다카15601 판결 외 다수 판례

이처럼 근저당권은 일반 저당권과는 다른 특징을 가지고 있기 때문에 관련 분쟁이 발생했을 때는 관련 법 조항과 판례를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.