내 집 담보대출, 바뀌는 게 있다면? 근저당권 변경등기 완벽 정리!

집을 담보로 대출을 받으면 은행은 '근저당권'을 설정합니다. 이 근저당권은 등기부등본에 기록되는데, 대출 관련 상황이 바뀐다면 이 등기 내용도 업데이트해야 합니다. 이것이 바로 근저당권 변경등기입니다. 오늘은 근저당권 변경등기가 왜 필요하고, 어떤 경우에 해야 하는지 자세히 알아보겠습니다!

1. 근저당권 변경등기, 왜 필요할까요?

쉽게 말해, 등기부등본에 적힌 근저당권 정보와 실제 대출 상황이 달라졌을 때, 그 차이를 바로잡는 절차입니다. 대출 금액이 바뀌거나, 담보로 잡힌 집의 소유자가 바뀌는 등 다양한 이유로 변경등기가 필요할 수 있습니다.

(대법원인터넷등기소 등기 신청안내 참조)

2. 어떤 경우에 변경등기가 필요할까요?

• ① 채권최고액 변경: 대출 최고 한도 금액을 늘리거나 줄이는 경우입니다. 대출을 더 받거나, 일부 상환해서 한도를 낮추는 경우 변경등기를 해야 합니다. (대법원인터넷등기소 등기 신청안내 참조)

• ② 담보 목적물 변경: 예를 들어 공동명의로 된 집을 담보로 대출받았는데, 이후 재산분할로 집의 소유자가 한 명으로 바뀐 경우 변경등기가 필요합니다. (대법원등기예규 제1347호 참조)

• ③ 채무자 변경: 대출받은 사람이 바뀌는 경우입니다. 대출을 다른 사람에게 넘기는 경우 (계약인수) 변경등기를 해야 합니다. (등기선례 3-591 참조) 이때는 채권자, 기존 채무자, 새로운 채무자 3자간의 계약이 필요합니다.

• ④ 확정채권의 채무자 변경/추가: 이미 확정된 채무를 다른 사람이 넘겨받는 경우입니다.

  • 면책적 채무인수: 새로운 채무자가 채무를 넘겨받으면 기존 채무자는 채무에서 완전히 벗어납니다. (민법 제454조 제1항 참조) 채권자의 동의가 필요합니다.
  • 중첩적 채무인수: 새로운 채무자가 채무를 넘겨받더라도 기존 채무자도 여전히 채무를 부담합니다. 즉, 채무자가 추가되는 것입니다. 채권자의 동의 없이도 가능합니다. (등기선례 1-441 참조)

3. 누가 신청해야 하나요?

• 채권최고액 증액, 담보 목적물 지분 증가: 근저당권 설정자 (돈 빌린 사람)
• 채권최고액 감액, 담보 목적물 지분 감소: 근저당권자 (돈 빌려준 은행 등)
• 채무자 변경: 근저당권 설정자 (돈 빌린 사람)

(대법원인터넷등기소 등기콜센터 ☎ 1544-0773 문의)

4. 근저당권 변경등기, 어떻게 신청할까요?

• 직접 등기소 방문: 신청서 작성 후 제출 (부동산등기법 제24조 제1항 제1호)
• 인터넷 신청: 대법원 전자신청 시스템 이용 (부동산등기법 제24조 제1항 제2호) - 일부 유형만 가능

5. 근저당권 이전등기와 무엇이 다를까요?

근저당권 변경등기는 대출 내용이 바뀌는 것이고, 근저당권 이전등기는 근저당권 자체를 다른 사람에게 넘기는 것입니다. 예를 들어 은행이 다른 금융기관에 대출채권을 넘기는 경우 이전등기를 합니다. (대법원인터넷등기소 등기용어해설 참조)

6. 알아두면 좋은 Q&A

• Q1: 공동근저당을 각각 개별 근저당으로 변경할 수 있나요? → 안됩니다. (등기선례 8-264 참조)

• Q2: 채무자를 변경하면 근저당권 순위가 바뀌나요? → 아닙니다. (등기선례 2-395 참조)

• Q3: 등기부등본 주소와 실제 주소가 다르면 어떻게 해야 하나요? → 주소 변경 등기를 따로 할 필요 없이 채무자 변경등기를 하면서 주민등록등본 등을 제출하면 됩니다. (등기선례 8-256 참조)

근저당권 변경등기, 생각보다 복잡하죠? 하지만 꼼꼼하게 확인하고 진행하면 문제없습니다!