부동산 경매에서 근저당권은 막강한 힘을 가지고 있죠. 돈을 빌려주고 근저당권을 설정하면, 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 그 부동산을 팔아서 돈을 회수할 수 있도록 보장해주니까요. 그런데 근저당권에도 함정이 있습니다. 바로 **'채권최고액'**이라는 개념 때문인데요. 오늘은 이 채권최고액과 관련된 중요한 판례를 통해 근저당권의 세계를 좀 더 깊이 들여다보겠습니다.
근저당권이란 무엇일까요?
은행에서 돈을 빌릴 때, 은행은 돈을 돌려받을 확실한 담보가 필요합니다. 이때 부동산에 설정하는 것이 바로 근저당권입니다. 근저당권은 장래에 발생할 수 있는 채권까지 담보하는 강력한 권리입니다. 예를 들어, 1억 원을 빌리면서 1억 5천만 원의 채권최고액으로 근저당권을 설정했다면, 나중에 이자나 지연이자가 붙어서 1억 5천만 원까지는 근저당권으로 보호받을 수 있습니다.
채권최고액을 초과하면 어떻게 될까요?
문제는 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우입니다. 예를 들어, 위의 예에서 이자 등이 계속 붙어 채무가 1억 6천만 원이 되었다고 가정해봅시다. 이때 채권최고액인 1억 5천만 원을 초과하는 1천만 원은 어떻게 될까요? 이 부분은 일반 채권과 동일한 취급을 받게 됩니다. 즉, 다른 채권자들과 동등한 순위에서 배당을 받아야 합니다.
단순히 경매 신청만으로는 배당받을 수 없어요!
이번 판례의 핵심은 바로 여기에 있습니다. 근저당권자가 채권최고액을 초과하는 채권에 대해 배당을 받으려면, 단순히 경매를 신청하고 채권계산서를 제출하는 것만으로는 부족합니다. 마치 일반 채권자처럼 민사소송법 제728조(배당요구), 제605조(배당요구의 종류)에 따른 배당요구를 해야 합니다. 즉, 채권최고액까지는 근저당권에 의해 우선변제권이 있지만, 초과 부분에 대해서는 일반 채권자와 똑같은 절차를 거쳐야 한다는 것입니다.
정리하자면,
근저당권자는 채권최고액까지는 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 채권최고액을 초과하는 부분은 일반 채권과 마찬가지로 취급되어, 다른 채권자들과 동일한 순위에서 경쟁해야 합니다. 따라서 근저당권자라도 초과하는 채권에 대해 배당을 받으려면 반드시 배당요구를 해야 한다는 점, 꼭 기억하세요!
(관련 법조항: 민사소송법 제605조, 제728조)
민사판례
빚을 담보하기 위해 설정한 근저당의 최고액보다 실제 빚이 더 많을 경우, 경매로 넘어간 담보물을 팔아 얻은 돈에서 최고액을 넘는 부분도 빚 갚는 데 쓸 수 있다는 판결입니다. 다른 채권자가 없다면, 근저당 설정자(빚진 사람)에게 돌아가지 않고 근저당권자(돈 빌려준 사람)에게 갑니다.
민사판례
빚 담보로 잡은 부동산이 경매로 팔렸을 때, 다른 빚이 없고 경매로 넘어간 부동산을 다른 사람이 사지 않았다면, 근저당 설정액을 넘는 돈도 근저당권자가 가져갈 수 있다.
민사판례
근저당 설정자가 빚을 갚지 않아 부동산이 경매에 넘어갔습니다. 근저당권자는 빚을 다른 사람에게 팔았지만, 근저당권 이전등기를 하지 않았습니다. 이 경우 원래 근저당권자가 경매 배당금을 받을 권리가 있는지에 대한 판결입니다. 결론은, **받을 권리가 없다** 입니다.
상담사례
담보가 빚보다 많더라도 채권최고액만 갚아서는 담보 해제가 안 되고 빚 전액을 갚아야 하지만, 물상보증인의 경우는 채권최고액만 변제하면 담보 해제를 요구할 수 있다.
민사판례
근저당권이 설정된 부동산이 경매로 넘어가 배당 절차가 진행될 때, 근저당권을 사고팔기로 했지만 아직 이전등기가 안된 경우 누가 배당금을 받을 수 있는지에 대한 판결입니다. 이전등기 전이라면 근저당권을 판 사람이 배당금을 받을 권리가 있고, 산 사람은 이전등기가 완료될 때까지 직접 배당금을 받을 수 없습니다.
민사판례
돈을 빌려주고 저당 잡은 권리(저당권)와 함께 돈 받을 권리(채권)를 다른 사람에게 넘겼는데, 채권을 넘겼다는 사실을 채무자에게 제대로 알리지 못한 경우에도 저당권을 실행하여 돈을 회수할 수 있고, 배당도 받을 수 있다는 판결입니다.