기준시가로 계산한 양도차익이 실제 판매가보다 큰 경우, 세금은 어떻게 될까요?

부동산을 팔 때 발생하는 이익(양도차익)에 대해 세금을 내야 한다는 것은 다들 알고 계실 겁니다. 그런데 이 양도차익을 계산할 때 실제 거래 가격(실지거래가액)을 사용하는 것이 원칙이지만, 세법에서는 "기준시가"라는 것을 이용해서 계산하기도 합니다. 기준시가는 정부가 정해놓은 가격으로, 실제 거래 가격과 차이가 있을 수 있습니다.

그런데 만약 기준시가를 사용해서 계산한 양도차익이 실제 판매가격(실지양도가액)보다 더 크다면 어떻게 될까요? 이런 경우, 세금을 실제 판매가격을 기준으로 내야 할까요, 아니면 기준시가로 계산된 더 큰 금액을 기준으로 내야 할까요?

이번 판례에서는 이러한 문제에 대한 답을 제시하고 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 기준시가로 계산한 양도차익이 실제 판매가격보다 크다면, 실제 판매가격을 한도로 양도차익을 계산해야 한다는 것입니다.

왜냐하면, 세금은 실질적인 내용에 따라 부과해야 한다는 "실질과세의 원칙" 때문입니다. 실제로 판매한 가격보다 더 많은 이익을 얻은 것처럼 세금을 부과하는 것은 불합리하겠죠.

이 판례에서는 원고가 토지를 팔았는데, 세무서에서는 기준시가를 이용해 양도차익을 계산하고 세금을 부과했습니다. 그런데 이렇게 계산된 양도차익이 실제 판매가격보다 컸습니다. 원고는 이에 대해 부당하다고 주장했고, 대법원은 원고의 손을 들어주었습니다.

대법원은 소득세법 제23조 제2항, 제4항 및 제45조 제1항에 따라 기준시가를 이용해 양도차익을 계산하더라도, 계산된 양도차익이 실제 판매가격보다 크다면 실제 판매가격을 한도로 해야 한다고 판결했습니다. (대법원 1991.5.28. 선고 91누360 판결, 1992.10.9. 선고 92누11886 판결 등 참조)

즉, 기준시가를 사용하여 양도차익을 계산하더라도 실제 얻은 이익보다 더 많은 세금을 내는 일은 없도록 해야 한다는 것이죠. 이 판례는 세금 부과의 기본 원칙인 실질과세 원칙을 다시 한번 확인시켜주는 중요한 판례입니다.