깡통전세, 뉴스에서 많이 들어보셨죠? 집값이 떨어지면서 전세보증금보다 집값이 낮아져 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 말합니다. 특히 여러 임차인이 있는 경우, 누가 먼저 얼마나 돌려받을 수 있는지 걱정되실 텐데요. 오늘은 소액임차인이 여러 명 있는 경우 보증금을 어떻게 배당받는지 알아보겠습니다.
소액임차인이란?
일정 금액 이하의 보증금을 가진 임차인을 말합니다. 이 금액은 지역별로, 그리고 시행령 개정에 따라 달라지니 정확한 금액은 확인이 필요합니다. 소액임차인은 경매 등으로 집이 넘어가더라도 최우선적으로 보증금의 일부를 변제받을 수 있습니다.
여러 임차인이 있는 경우, 배당 순서는 어떻게 될까요?
먼저, '대항력'과 '우선변제권'이라는 개념을 이해해야 합니다.
만약 여러 임차인이 모두 대항력과 우선변제권을 갖추고 있다면, 확정일자를 받은 순서대로 보증금을 돌려받습니다. 그런데 여기서 소액임차인이라면 어떨까요?
주택임대차보호법 제8조 제1항에 따라 소액임차인은 다른 채권자보다 우선적으로 보증금의 일부를 변제받을 권리가 있습니다. 만약 여러 임차인이 모두 소액임차인의 지위도 갖추고 있다면, 다음과 같은 순서로 배당이 이루어집니다.
정리하자면, 여러 임차인이 있고 모두 대항력과 우선변제권을 갖춘 소액임차인이라면, 먼저 소액보증금을 받고, 남은 보증금은 확정일자 순서대로 받게 됩니다. 깡통전세와 같은 위험 상황에서는 소액임차인 지위 확보가 중요하지만, 확정일자를 빨리 받는 것 역시 매우 중요하다는 것을 기억해야 합니다.
상담사례
깡통전세 발생 시, 여러 소액임차인은 각자 최우선변제금을 먼저 받고, 잔여 금액은 확정일자 순으로 배당받는다.
상담사례
깡통전세 발생 시, 소액보증금 세입자는 일부 금액(우선변제금)을 우선 변제받고, 나머지 보증금은 확정일자 순서대로 배당받는다.
상담사례
소액임차인 범위는 지역과 계약 시점에 따라 다르며, 주택임대차위원회 심의 후 대통령령으로 정해지니 반드시 확인해야 한다.
민사판례
집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갈 때, 세입자 중에서도 보증금이 적은 '소액임차인'은 다른 채권자들보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있는 권리(최우선변제권)가 있습니다. 이 판례는 소액임차인의 최우선변제액이 집에 설정된 다른 담보(예: 근저당권)의 설정 시점, 그리고 다른 세입자의 확정일자 시점에 따라 달라진다는 것을 확인했습니다.
상담사례
깡통전세 피해 방지를 위한 소액임차인 최우선변제권은 지역별 보증금 기준(서울 1억/수도권 과밀억제권역 8천만/광역시 등 6천만/기타 5천만) 이하 세입자에게 경매 시 최대 3400만~1700만원까지 우선 변제받을 권리이며, 대항력(전입신고 및 실거주)을 경매 신청 등기 전에 갖춰야 한다.
상담사례
확정일자 없는 소액임차인은 경매 시 주택 가격의 절반까지만 배당받을 수 있으며, 여러 명일 경우 이를 나눠 갖게 되므로 전세보증금 보호를 위해 확정일자는 필수적이다.