깡통전세 주의보! 내 전세보증금, 지킬 수 있을까? (경매 시 배당 사례)

전세 사기가 사회적 문제로 대두되면서, 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있을지 걱정하는 세입자분들이 많으실 겁니다. 특히 집값이 떨어져 집이 경매로 넘어가는 경우, 내 보증금을 돌려받을 수 있을지 더욱 불안해지죠. 오늘은 실제 사례를 통해 경매 시 배당 과정과 세입자의 권리를 알아보겠습니다.

사례: 서울에 있는 戊씨 소유의 주택에 甲, 乙, 丙 세 명이 각각 5,000만원, 4,000만원, 3,400만원의 전세보증금으로 입주했습니다. 모두 전입신고는 했지만 확정일자는 받지 않았습니다. 이후 戊씨는 丁에게 1억 원의 근저당권을 설정해주었습니다. 만약 이 주택이 경매로 넘어가 경매 비용 등을 제외하고 실제 배당할 금액이 1억 5천만 원이라면, 甲, 乙, 丙과 丁은 돈을 얼마나 돌려받을 수 있을까요?

소액임차인 최우선변제권, 아는 것이 힘!

핵심은 바로 '소액임차인 최우선변제권'입니다. 주택임대차보호법은 일정 금액 이하의 보증금을 낸 세입자를 보호하기 위해 경매 시 다른 권리자보다 먼저 일정 금액을 배당받을 수 있도록 규정하고 있습니다.

이 사례에서는 근저당권 설정일이 2016년 4월이므로, 당시 시행되던 [주택임대차보호법 시행령](대통령령 제27078호, 2016. 3. 31. 개정)이 적용됩니다. 2016년 3월 31일 개정된 시행령에 따르면 서울특별시에서는 보증금 1억 원 이하인 임차인에게 최대 3,400만 원까지 최우선변제권이 인정됩니다.

하지만 주의할 점! [주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항](대통령령 제27078호)에 따르면, "임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액까지만 최우선변제권이 있다"라고 규정되어 있습니다.

사례 분석:

이 사례에서는 세입자 모두 보증금이 3,400만 원 이상이고, 배당 가능한 금액의 1/2인 7,500만 원이 소액임차인들의 최우선변제금액 합산액보다 적습니다. 따라서 세입자들은 전입신고 순위나 보증금 액수와 관계없이 7,500만 원을 균등하게 나눠 받게 됩니다. 즉, 甲, 乙, 丙은 각각 2,500만 원씩 배당받습니다.

세입자들이 확정일자를 받지 않았기 때문에, 남은 7,500만 원은 근저당권자인 丁이 가져갑니다.

만약 보증금이 3,400만 원 미만인 세입자가 있다면?

만약 丙의 보증금이 2,000만 원이었다면, 최우선변제금은 甲, 乙은 3,400만 원, 丙은 2,000만 원이 됩니다. 이 경우, 배당 가능한 금액의 1/2인 7,500만 원을 각 세입자의 최우선변제금 비율에 따라 나눠서 배당받게 됩니다.

확정일자의 중요성

이 사례에서 세입자들이 확정일자를 받았다면, 근저당권자보다 후순위이더라도 확정일자 순위에 따라 배당받을 수 있었을 것입니다. 확정일자는 전세 사기로부터 보증금을 지키는 중요한 수단이므로 반드시 챙겨야 합니다.

결론: 깡통전세의 위험을 피하고 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자는 필수입니다. 또한, 전세 계약 전에 등기부등본을 확인하여 근저당권 설정 금액 등을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 계약이니, 신중하게 접근하여 피해를 예방하시기 바랍니다.