깡통전세 걱정? 내 보증금은 몇 번째로 돌려받을 수 있을까? (소액보증금 배당 순위)

전세 사기, 깡통전세 등 임대차 관련 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있을지 걱정하는 분들이 많습니다. 특히 집이 경매로 넘어가는 최악의 상황을 가정했을 때, 내 보증금을 얼마나, 그리고 몇 번째로 돌려받을 수 있는지 궁금하실 겁니다. 오늘은 다가구 주택에 거주하는 임차인의 사례를 통해 소액보증금 배당 순위에 대해 알아보겠습니다.

사례: 서울 마포구 소재 2층 규모 다가구 주택에 사는 임차인 A씨. 만약 A씨가 살고 있는 주택이 경매로 넘어간다면, 소액보증금 중 최소 금액(우선변제금)을 제외한 나머지 보증금은 어떻게 돌려받을 수 있을까요? 각자의 보증금 금액에 비례해서 받는 걸까요, 아니면 확정일자 순서대로 받는 걸까요?

해설:

결론부터 말씀드리면, 확정일자 순서대로 배당받습니다.

좀 더 자세히 설명드리겠습니다. 집이 경매로 넘어가면, 세입자들은 배당 순위에 따라 보증금을 돌려받습니다. 이때 중요한 개념은 '대항요건'과 '확정일자'입니다.

• 대항요건: 전입신고 + 주택 점유를 통해 제3자에게 나의 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.
• 확정일자: 임대차 계약서에 계약 날짜가 공증된 도장을 받는 것으로, 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 권리를 확보하는 중요한 절차입니다.

주택임대차보호법 제8조 제1항에 따라 소액 임차인은 다른 채권자보다 우선적으로 보증금 중 일정액을 돌려받을 권리(우선변제권)가 있습니다. 이 금액을 '소액보증금' 또는 '최우선변제금'이라고 합니다.

만약 여러 임차인이 모두 대항요건과 확정일자를 갖추고, 동시에 소액 임차인의 지위도 가지고 있다면 어떻게 될까요? 이 경우, 다음과 같은 순서로 배당이 이루어집니다.

1. 소액보증금(최우선변제금) 배당: 모든 임차인은 먼저 소액보증금을 배당받습니다.
2. 나머지 보증금 배당: 소액보증금을 제외한 나머지 보증금은 대항요건과 확정일자를 갖춘 순서대로 배당됩니다. 즉, 확정일자를 먼저 받은 임차인이 우선적으로 배당받게 됩니다.

관련 법 조항 및 판례:

• 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) : 소액보증금에 대한 우선변제권을 규정하고 있습니다.
• 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결 : 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 사이의 배당 순위에 대한 판례입니다. 이 판례에 따르면 소액보증금을 초과하는 나머지 보증금은 확정일자 순서에 따라 배당됩니다.

따라서 깡통전세 등의 위험으로부터 보증금을 지키기 위해서는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 그리고 계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 선순위 채권액 등을 파악하는 것도 중요합니다. 전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 계약이므로 신중하게 접근하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.