꼬여버린 임대차, 보증금은 어떻게 지킬까? 임차권등기명령 완벽 정리!

임대차 계약 만료가 코앞인데, 임대인의 재정 상황이 불안해서 보증금을 제때 돌려받지 못할까 봐 걱정이시라고요? 월세 부담 때문에라도 빨리 가게를 비우고 싶은데 보증금은 확실히 지키고 싶으시다면, 임차권등기명령 제도를 알아두셔야 합니다!

내 상황은 이렇습니다...

2개월 후면 임대차 계약이 끝나는데, 임대인의 경제 사정이 좋지 않아 보입니다. 7,000만원의 보증금을 제대로 돌려받지 못할까 걱정입니다. 보증금만 확보할 수 있다면 월세 부담을 줄이기 위해 당장이라도 가게를 비우고 싶습니다. 어떤 방법이 있을까요?

해결책: 임차권등기명령!

임차권등기명령은 임대차 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못했을 때, 임차인이 새로운 곳으로 이사 가거나 폐업하더라도 보증금을 안전하게 지킬 수 있도록 하는 제도입니다. 건물 소재지 관할 법원에 임차권등기를 해두면, 나중에 건물이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리를 유지할 수 있습니다.

법적인 근거는 무엇일까요?

• 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 (대항력): 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 제3자에게 임대차 계약의 효력이 발생합니다. (건물의 소유권이 다른 사람에게 넘어가더라도 임대차 계약은 유효하다는 의미입니다.)

• 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항 (우선변제권): 대항요건(건물 인도 + 사업자등록)을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 건물이 경매나 공매에 넘어갈 경우 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.

• 상가건물 임대차보호법 제6조 (임차권등기명령): 임대차 계약이 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 완료되면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있고, 이후 건물을 임차한 다른 임차인은 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 이미 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태라면, 임차권등기 후에는 건물에서 나가더라도(대항요건 상실) 그 권리가 유지됩니다. 또한, 임차권등기명령 신청과 관련된 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

정리하자면...

임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했고, 가게를 비워야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 신청하세요! 이미 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태라면 임차권등기 후 가게를 비워도 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리가 유지됩니다. 새로운 임차인이 들어오더라도 당신의 권리가 우선합니다. 임차권등기명령 신청은 건물 소재지 관할 지방법원, 지방법원지원, 시·군법원에 할 수 있습니다.