나라 땅인 줄 알면서 샀다면? 20년 써도 내 땅 안될 수 있어요!

오늘은 토지 점유취득시효에 대한 중요한 이야기를 해보려고 합니다. 흔히 20년 동안 땅을 점유하면 내 땅이 된다고 알고 계신 분들이 많을 텐데요. 항상 그런 건 아닙니다. 특히 국가 소유의 땅인 줄 알면서 점유했다면 얘기가 달라집니다.

점유취득시효를 주장하려면 자주점유, 즉 소유 의사를 가지고 점유해야 합니다. 일반적으로 땅을 점유하고 있으면 소유 의사가 있다고 추정됩니다. 하지만 처음부터 남의 땅인 줄 알고 점유했다면 이 추정이 뒤집힐 수 있습니다 (자주점유 추정의 번복).

오늘 소개할 사례는 귀속재산과 관련된 내용입니다. 과거 일제강점기 때 일본인 소유였던 재산 중 국가에 귀속된 재산을 귀속재산이라고 합니다. 이 사례에서는 원고가 1958년경에 다른 사람으로부터 귀속재산인 땅을 사서 농사를 지으며 점유해왔고, 20년이 훌쩍 넘은 시점에 점유취득시효를 주장했습니다.

하지만 대법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 원고가 귀속재산인 땅을 매수할 당시에 국가 소유인 것을 알았다면, 이는 소유 의사 없이 남의 땅을 무단으로 점유한 것과 마찬가지라고 본 것입니다. 즉, 자주점유가 아니기 때문에 20년 넘게 점유했더라도 점유취득시효를 주장할 수 없다는 것이죠.

이 사건에서 대법원은 귀속재산처리에관한특별조치법 (1963. 5. 29. 법률 제1346호, 실효)에 따라 1965년 1월 1일부터 매각되지 않은 귀속재산은 국유재산이 되었다는 점을 언급했습니다. 즉, 그 이후부터는 소유의 의사로 점유하는 것이 가능해지지만, 그렇다고 해서 점유가 자동으로 타주점유에서 자주점유로 바뀌는 것은 아니라는 것입니다. 점유자가 귀속재산이라는 사실을 알고 있었는지 여부가 중요한 판단 기준이 됩니다.

관련 법 조항과 판례도 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

• 민법 제197조 제1항 (점유취득시효): 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
• 민법 제245조 제1항 (자주점유의 추정): 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정한다.
• 구 귀속재산처리에관한특별조치법 제2조 제1호, 부칙 제5조: 1964년 12월 말일까지 매매계약이 체결되지 아니한 귀속재산은 무상으로 국유로 한다.
• 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결: 시효취득을 주장하는 점유자가 사인에게는 처분권한이 없는 귀속재산이라는 사실을 알면서 이를 매수하여 점유한 경우에는 자주점유의 추정이 번복된다.

토지 점유취득시효를 주장하기 위해서는 단순히 오랜 기간 점유한 것만으로는 부족합니다. 처음부터 소유 의사를 가지고 점유했는지, 즉 자주점유인지가 핵심입니다. 특히 국가 소유의 땅처럼 타인의 소유라는 것을 알면서 점유를 시작했다면, 아무리 오랜 시간이 흘러도 내 땅이 될 수 없다는 점을 꼭 기억하세요!