전세집 경매, 나도 쫓겨날 수 있을까? (선순위 저당권과 대항력)

전세 계약, 특히 목돈이 들어가는 만큼 신중하게 알아봐야 할 것들이 많습니다. 그중에서도 가장 중요한 것 중 하나가 바로 "내 전세금을 안전하게 지킬 수 있을까?" 하는 걱정일 텐데요. 오늘은 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 선순위 저당권과 대항력에 대해 알아보겠습니다.

내가 전입신고도 하고 확정일자도 받아서 대항력을 갖췄는데, 집주인 몰래 설정된 선순위 저당권 때문에 경매로 집이 넘어가면 어떻게 될까요? 쫓겨나야 할까요? 안타깝게도, 그럴 가능성이 높습니다.

쉽게 설명하자면 이렇습니다. 집주인이 은행에서 돈을 빌릴 때 집을 담보로 제공하는 것을 저당권 설정이라고 합니다. 이 저당권은 설정된 순서대로 효력이 발생하는데, 먼저 설정된 저당권을 선순위 저당권, 나중에 설정된 저당권을 후순위 저당권이라고 합니다.

만약 집주인이 빚을 갚지 못해 경매로 집이 넘어가면, 돈을 빌려준 은행(저당권자)은 경매 대금으로 빚을 돌려받게 됩니다. 이때, 선순위 저당권자부터 돈을 받아가기 때문에, 후순위 저당권자나 세입자는 선순위 저당권보다 늦게 권리를 주장할 수 없습니다.

내가 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖췄더라도, 선순위 저당권이 이미 존재했다면 경매로 집이 넘어갈 경우 대항력을 주장할 수 없고, 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 경매로 소유권이 넘어간 새로운 집주인(경락인)에게는 내 전세 계약이 효력을 발휘하지 못하기 때문입니다.

이러한 법리는 대법원 판례로도 확립되어 있습니다. (대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결) 이 판례에 따르면, 후순위 저당권 실행으로 경매가 진행되어 선순위 저당권이 소멸하더라도, 그 후순위 저당권보다 늦게 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸합니다. 즉, 경락인은 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로, 경락인에게 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다. 관련 법 조항은 주택임대차보호법 제3조입니다.

따라서 전세 계약 전에는 등기부등본을 꼭 확인하여 선순위 저당권이 있는지, 있다면 전세금을 안전하게 보호받을 수 있는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 전세금은 큰돈이 걸린 중요한 문제이니, 신중하고 또 신중하게 접근해야겠죠?