건물주 바뀌었는데, 전 주인한테 밀린 월세로 세입자 내쫓을 수 있나요?

안녕하세요! 흔히 겪을 수 있는 임대차 문제, 오늘은 건물주가 바뀌었을 때 전 주인에게 밀린 월세를 이유로 기존 세입자를 내쫓을 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

제가 최근 상가 건물을 인수했는데, 기존 세입자분이 마음에 들지 않아 바꾸고 싶었습니다. 그런데 알고 보니 이 세입자분이 이전 건물주에게 3개월 치 월세를 밀렸더라고요! "횡재다!" 싶어 '상가건물 임대차보호법'을 찾아봤죠. 법에는 3기분의 월세를 연체하면 계약 해지가 가능하다고 나와있거든요 (상가건물 임대차보호법 제10조의8). 그래서 이걸 근거로 세입자를 내보낼 수 있을 거라 생각했습니다.

하지만 법은 생각보다 까다로웠습니다. 제가 간과한 중요한 부분이 있었죠. 바로 '월세 채권의 승계' 문제입니다.

대법원 판례(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결)에 따르면, 건물주가 바뀌더라도 이전 건물주에게 밀린 월세 채권은 자동으로 새 건물주에게 넘어가지 않습니다. 별도로 '채권양도' 절차를 밟아야만 새 건물주가 이전 월세를 받을 권리를 갖게 되는 것이죠.

즉, 제가 이전 건물주로부터 밀린 월세에 대한 권리까지 따로 넘겨받지 않았다면, 단순히 이전 세입자가 전 건물주에게 월세를 밀렸다는 이유만으로는 계약을 해지할 수 없다는 뜻입니다. 제가 계약 해지를 하려면, 세입자가 저에게 월세를 3기분 이상 연체해야만 가능합니다.

결론적으로, 제가 전 건물주에게 밀린 월세를 이유로 세입자를 내보내려면, 전 건물주로부터 '연체 차임 채권'을 양도받아야 합니다. 그렇지 않으면 현재 세입자가 저에게 3기 이상의 차임을 연체할 때까지 기다려야 계약 해지가 가능합니다.

건물 매매 시에는 이러한 부분까지 꼼꼼하게 확인하고 계약을 진행하는 것이 중요하겠죠? 이 글이 여러분의 임대차 문제 해결에 도움이 되었으면 좋겠습니다.