건물 주인 바뀌면 이전 주인 때 밀린 월세 때문에 쫓겨날까요? (2기 차임 연체)

이사 온 지 얼마 안 됐는데 갑자기 건물 주인이 바뀌었어요! 그런데 전 주인에게 월세를 좀 밀렸는데, 새 주인이 이걸 이유로 저를 내쫓을 수 있을까요? 걱정되시죠? 특히 2기 차임 연체에 대해 궁금하신 분들 많으실 텐데요, 오늘 확실하게 정리해 드립니다!

결론부터 말씀드리면, 새 주인은 이전 주인 때 밀린 월세 때문에 바로 여러분을 쫓아낼 수 없습니다.

자세히 설명드리겠습니다. 건물 주인이 바뀌는 것은 법적으로 "임대인 지위 승계"라고 합니다. 새 주인(양수인)은 이전 주인(양도인)의 권리와 의무를 이어받게 되는데요, 여기서 중요한 것은 밀린 월세(연체차임채권)는 별도의 절차 없이는 자동으로 승계되지 않는다는 점입니다.

쉽게 말해, 건물 소유권은 새 주인에게 넘어가지만, 이전 주인에게 밀린 월세는 새 주인에게 자동으로 넘어가지 않습니다. 이전 주인과 새 주인이 따로 "채권양도" 계약을 맺어야 밀린 월세를 받을 권리도 새 주인에게 넘어가는 것이죠.

따라서 새 주인이 이전에 밀린 월세 때문에 여러분을 내쫓으려면, 이전 주인에게 밀린 월세를 받을 권리(연체차임채권)를 정식으로 양도받아야 합니다. 만약 그런 절차 없이 새 주인이 이전 월세를 이유로 계약 해지를 요구한다면 부당한 요구입니다.

새 주인은 여러분이 새 주인에게 월세를 밀렸을 때, 즉, 임대인 지위 승계 이후에 2기 이상의 차임이 연체된 경우에만 계약을 해지할 수 있습니다.

이 내용은 대법원 판례(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결)에서도 확인할 수 있습니다. 이 판례에 따르면, 임대인의 지위가 양수인에게 승계된 경우, 승계 이전에 발생한 연체차임채권은 별도의 채권양도 절차를 거치지 않으면 승계되지 않습니다.

즉, 건물 주인이 바뀌었다고 해서 이전 주인 때 밀린 월세 때문에 바로 쫓겨날 걱정은 하지 않으셔도 됩니다. 새 주인에게는 새 주인에게 밀린 월세에 대한 권리만 있으니까요. 물론 이전 주인에게 밀린 월세는 여전히 갚아야 하는 빚입니다. 이 부분은 이전 주인과 해결해야 한다는 점 잊지 마세요.