낡은 우리 동네, 누가 새롭게 바꿀까요? 재개발 사업시행자 완벽 정리!

재개발, 말만 들어도 설레는 단어죠! 하지만 복잡한 절차와 용어 때문에 뭐가 뭔지 헷갈리기 쉽습니다. 특히 누가 이 사업을 책임지고 진행하는지, 즉 '사업시행자'가 누구인지 아는 것은 매우 중요합니다. 오늘은 재개발 사업시행자의 종류와 각각의 특징을 쉽고 명확하게 알려드리겠습니다!

1. 조합 시행 (가장 일반적인 경우)

대부분의 재개발 사업은 '조합'이 주도합니다. 주민들이 모여 만든 조합이 직접 사업을 진행하는 방식이죠. (도시 및 주거환경정비법 제25조제1항 및 동법 시행령 제19조) 조합원 과반수 동의를 얻으면 LH, 지방공사, 건설업자, 등록사업자, 신탁업자, 한국부동산원 등과 함께 공동으로 사업을 진행할 수도 있습니다. 힘을 합쳐 더욱 효율적으로 사업을 추진할 수 있는 장점이 있습니다.

2. 토지등소유자 시행 (소규모 재개발)

토지나 건물 소유주가 20명 미만인 소규모 재개발의 경우, 소유주들이 직접 사업을 시행할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제25조제1항 및 동법 시행령 제19조) 마찬가지로 과반수 동의를 얻어 위에 언급된 기관들과 공동으로 사업을 진행하는 것도 가능합니다. 소규모 사업이라 의사결정이 비교적 빠르다는 장점이 있죠.

3. 공공 시행 (공공의 힘이 필요할 때)

재개발 사업이 지지부진하거나, 천재지변 등 긴급한 상황 발생 시, 공공기관이 직접 나설 수 있습니다. 시장, 군수, 구청장 등이 직접 시행하거나 LH, 지방공사 등을 사업시행자로 지정하는 방식입니다. (도시 및 주거환경정비법 제26조제1항) 공공의 개입으로 사업의 투명성과 공정성을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 공공 시행이 가능한 구체적인 경우는 다음과 같습니다.

• 천재지변 등 긴급한 상황 발생 시 (재난 및 안전관리 기본법 제27조, 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 제23조)
• 정비계획에서 정한 기간 내 사업시행계획인가 신청이 없거나 위법/부당한 경우
• 조합 설립/사업시행계획인가 신청 지연
• 도시·군계획사업과 병행 시행 필요 시
• 순환정비방식 시행 필요 시 (도시 및 주거환경정비법 제59조제1항)
• 사업시행계획인가 취소 시
• 국·공유지 면적이 과반 이상이고 토지등소유자 과반수 동의 시
• 토지면적 2분의 1 이상 소유자 & 토지등소유자 3분의 2 이상 요청 시

4. 지정개발자 시행 (민간의 전문성 활용)

일정 요건을 충족하는 민간 사업자를 '지정개발자'로 지정하여 사업을 진행하는 방식입니다. (도시 및 주거환경정비법 제27조제1항) 민간의 전문성과 자본을 활용하여 사업을 효율적으로 추진할 수 있다는 장점이 있습니다. 지정개발자는 다음과 같습니다.

• 정비구역 면적 50% 이상 토지 소유 + 토지등소유자 과반 추천
• 민관합동법인(민간투자사업 부대사업인 경우) + 토지등소유자 과반 추천
• 신탁업자 + 토지등소유자 과반 추천 또는 법정 동의 요건 충족

5. 사업대행 (공공의 지원)

조합이나 토지등소유자가 사업 진행에 어려움을 겪을 경우, 공공기관이 사업을 대행할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제28조제1항) 공공의 지원을 통해 사업의 안정성을 확보할 수 있습니다.

• 장기간 사업 지연 또는 권리관계 분쟁 등으로 사업 추진이 어려운 경우
• 토지등소유자(또는 조합원) 과반수 동의로 요청하는 경우

이처럼 재개발 사업시행자는 다양한 형태를 띱니다. 각각의 특징을 잘 이해하고, 우리 동네에 맞는 사업시행자가 누구인지 판단하는 것이 성공적인 재개발의 첫걸음입니다!