내 건물에 저당 잡혔는데, 옆 건물이랑 합쳐지면 어떻게 되나요? (경매 이야기)

내 건물에 저당이 잡혀있는데 옆 건물과 합쳐지면 어떻게 될까요? 특히 경매와 관련해서 궁금하신 분들 많으실 텐데요. 오늘은 이 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례

철수(갑)는 영희(을)에게 돈을 빌리고, 갚지 못할 경우를 대비해 자신의 A 건물에 저당권을 설정해주었습니다. 그런데 A 건물이 옆 B 건물과 합쳐져 하나의 건물이 되었습니다. 이 경우 철수는 여전히 A 건물만 따로 경매에 넘길 수 있을까요?

법적인 설명

민법 제358조는 "저당권의 효력은 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다."라고 규정하고 있습니다. 쉽게 말해, 건물에 저당권을 설정하면 그 건물에 딸린 물건에도 저당권의 효력이 미친다는 뜻입니다. 하지만 건물 자체가 다른 건물과 합쳐지는 경우는 어떨까요?

대법원은 이런 경우에 대해 다음과 같이 판단했습니다 (대법원 2016. 3. 15. 자 2014마343 결정). 저당권이 설정된 건물이 다른 건물과 합쳐져 독립성을 잃었다면, 더 이상 그 건물만 따로 경매에 넘길 수 없습니다. 대신, 합쳐진 새 건물에서 원래 건물이 차지하는 가치만큼의 지분에 대해 경매를 신청할 수 있습니다.

다시 사례로 돌아가서…

철수는 A 건물만 따로 경매에 넘길 수는 없습니다. A 건물과 B 건물이 합쳐져 새로운 건물이 되었기 때문입니다. 대신 철수는 새 건물에서 A 건물이 차지하는 가치(합쳐지기 전 가치를 기준으로 계산)만큼의 지분에 대해 경매를 신청할 수 있습니다. 예를 들어 A 건물의 가치가 새 건물의 40%에 해당한다면, 철수는 새 건물의 40% 지분에 대해 경매를 신청할 수 있는 것입니다.

결론

건물이 다른 건물과 합쳐지는 경우, 저당권 실행 방법이 달라진다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 합쳐진 건물 전체가 아니라, 원래 건물 가치에 비례하는 지분에 대해 경매를 신청해야 합니다. 이러한 상황에 처하게 된다면 전문가와 상담하여 정확한 법적 조언을 받는 것이 중요합니다.