내 땅에 남의 집이 떡하니?! 쫓아낼 수 있을까?

이웃집 담장이 내 땅을 조금 침범했다는 이야기는 들어봤어도, 내 땅에 남의 집이 통째로 지어져 있다면?! 상상만 해도 어처구니없는 일이죠. 그런데 실제로 이런 황당한 상황에 처하는 분들이 있습니다. 그럼 이럴 때, 내 땅에 무단으로 집을 지은 사람을 쫓아낼 수 있을까요? 정답은 "NO(퇴거 요구는 안됨), YES(철거 요구는 가능)!" 입니다. 좀 더 자세히 알아볼까요?

땅 주인 vs. 무단 건축자: 누구의 권리가 더 강할까?

만약 갑(甲)의 땅에 을(乙)이 허락 없이 집을 지었다고 가정해봅시다. 당연히 갑은 "내 땅에서 나가!"라고 하고 싶겠죠? 하지만 법적으로는 을을 바로 '쫓아내는 것(퇴거)'은 불가능합니다. 왜냐하면 을이 지은 집은 을의 소유이기 때문입니다. 비록 땅은 갑의 것이지만, 그 위에 있는 건물은 을의 소유이기 때문에 갑이 을에게 '건물에서 나가라'고 요구할 수는 없는 거죠. 마치 세입자가 집주인 집에서 함부로 나가라고 할 수 없는 것과 비슷한 원리입니다.

그럼 어떻게 해야 할까? "철거하세요!"

그렇다면 갑은 어떻게 해야 할까요? 정답은 **"철거 및 부지 인도 청구"**입니다. 갑은 을에게 "당신이 지은 건물을 허물고, 내 땅을 돌려달라!"라고 요구할 수 있습니다. 즉, 건물에서 나가라고 하는 것이 아니라, 건물 자체를 없애고 땅을 원래대로 돌려놓으라고 요구하는 것이죠.

이러한 법리는 대법원 판례로도 확립되어 있습니다 (대법원 2010. 2. 11. 선고 2009다93671 판결). 건물 소유자가 그 건물을 통해 타인의 토지를 점유하고 있더라도, 토지 소유자는 건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 있다는 것이죠. 퇴거가 아닌, 철거와 인도가 핵심입니다.

정리하자면:

내 땅에 누군가 무단으로 건물을 지었다면, 그 사람을 바로 쫓아낼 수는 없습니다. 대신, 건물을 철거하고 땅을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 억울한 상황에 처하지 않도록, 토지 관리에 늘 신경 쓰는 것이 중요하겠죠?