내 땅인데 남 이름으로 등기했는데, 그 사람이 맘대로 팔아버렸어요! 어떻게 해야 하나요?

부동산 투자! 내 집 마련! 누구나 꿈꾸는 일이죠. 그런데 여러 가지 사정으로 내 이름으로 등기를 못 하고 다른 사람 이름으로 등기하는 경우가 있습니다. 이를 등기명의신탁이라고 하는데요. 만약 내가 돈을 주고 산 땅을 다른 사람 이름으로 등기했는데, 그 사람이 내 허락도 없이 땅을 팔아버렸다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이런 억울한 상황에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례 소개

A씨는 B씨로부터 땅을 샀습니다. 그런데 A씨는 자신의 이름으로 등기를 하지 않고 C씨 이름으로 등기했습니다. 이렇게 땅을 매수한 사람과 등기부상 소유자가 다른 경우를 3자간 등기명의신탁이라고 합니다. 그런데 C씨가 A씨의 동의도 없이 그 땅을 D씨에게 팔아버렸습니다. A씨는 C씨를 상대로 소송을 걸었습니다.

쟁점

C씨가 A씨의 동의 없이 땅을 판 행위가 횡령죄에 해당할까요? 횡령죄는 타인의 재물을 보관하는 사람이 그 재물을 횡령하거나 반환을 거부하는 경우 성립하는 범죄입니다. 만약 횡령죄가 성립하지 않는다면, A씨는 C씨에게 민사상 손해배상을 청구할 수 있을까요?

법원의 판단

대법원은 C씨의 행위가 횡령죄는 아니지만, 민사상 불법행위에 해당한다고 판단했습니다. 즉, C씨는 A씨에게 손해배상 책임을 져야 합니다.

이유

• 횡령죄 성립 여부: 대법원은 2016년 전원합의체 판결(2014도6992)에서 3자간 등기명의신탁의 경우, 명의수탁자(C씨)가 명의신탁자(A씨)의 재물을 보관하는 자라고 볼 수 없으므로 횡령죄가 성립하지 않는다고 판단했습니다. 쉽게 말해, C씨는 A씨의 땅을 '보관'하고 있는 것이 아니라, 등기부상 '소유자'로 되어 있기 때문에 횡령죄가 성립하지 않는다는 것입니다.

• 불법행위 성립 여부: 그러나 민사상 책임은 형사상 책임과는 다릅니다. 대법원은 C씨의 행위가 A씨의 소유권이전등기청구권을 침해하는 불법행위라고 보았습니다. A씨는 B씨로부터 땅을 사면서 소유권을 취득했고, C씨에게 등기를 넘겨받을 권리가 있습니다. C씨가 A씨 동의 없이 땅을 팔아버림으로써 A씨는 더 이상 땅의 소유권을 이전받을 수 없게 되었고, 이는 A씨의 권리를 침해한 불법행위라는 것입니다. C씨는 A씨가 땅의 실소유자라는 사실을 알면서도 땅을 팔았기 때문에 고의로 A씨의 권리를 침해한 것으로 볼 수 있습니다.

결론

내 땅을 다른 사람 이름으로 등기했더라도, 그 사람이 마음대로 팔아버린다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 비록 횡령죄는 성립하지 않더라도, 민사상 불법행위 책임은 져야 한다는 것이 대법원의 판단입니다.

참조조문

• 민법 제750조 (불법행위)
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 (명의신탁 약정의 효력)
• 형법 제355조 제1항 (횡령)

참조판례

• 대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결
• 대법원 2021. 6. 3. 선고 2016다34007 판결