내 땅인데, 남의 건물이 침범하고 있다고?! (건물철거, 언제 요구할 수 있을까?)

이웃집과 경계 문제로 골치 아픈 분들 많으시죠? 특히 내 땅에 남의 건물이 일부 걸쳐있는 경우, 정말 답답합니다.  오늘은 이런 상황에서 건물 철거를 요구할 수 있는 시점에 대해 알아보겠습니다.

사례: 갑(甲)은 자신의 땅 옆에 있는 을(乙)의 땅 일부를 샀습니다. 그리고 자신의 땅과 을에게서 산 땅에 건물을 새로 지었는데, 문제는 사지 않은 을의 땅 일부까지 건물 대지로 신고해버린 것입니다.  이런 경우 을은 갑에게 건물 철거를 요구할 수 있을까요?

답은 "아직은 아니다" 입니다. 

무슨 말이냐고요?  내 땅에 남의 건물이 있는데 왜 철거를 못한다는 거지? 라고 생각하실 수 있습니다.  하지만 법적으로는 '현재 진행 중인 침해'에 대해서만 철거를 요구할 수 있습니다.

민법 제214조(소유물반환청구권)는 소유자는 자신의 소유물을 점유하는 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.  이 조항에 따른 방해배제청구는 현재 계속되고 있는 방해의 원인을 제거하는 것을 내용으로 합니다.  즉, 아직 발생하지 않은, 잠재적인 침해에 대해서는 철거를 요구할 수 없다는 뜻입니다.

대법원도 이러한 입장입니다. 대법원 2014. 11. 13. 선고 2009다3494,3500 판결에 따르면,  방해배제청구는 방해자에 대하여 그 방해행위를 장래를 향하여 무력화할 것을 요구하는 방식으로 행사되어야 합니다.  건물이 완공되어 실제로 을의 땅을 침범하기 전까지는 '미래의 침해 가능성'만 존재하는 것이지, '현재 진행 중인 침해'는 아니라는 것입니다.

따라서 위 사례에서 을은 갑의 건물이 완공되어 실제로 자신의 땅을 침범하는 순간부터 건물철거를 포함한 방해배제를 요구할 수 있습니다.  건물이 아직 완공되지 않았거나, 완공되었더라도 실제로 땅을 침범하지 않는 상태라면, 철거를 요구할 수 없습니다. 다만,  건물 완공 후 침해가 예상되는 경우, 공공기관에 관련 사실을 알리고  공사 중지 가처분 신청 등의  법적 조치를 고려해볼 수 있습니다.

경계 문제는 복잡하고 예민한 사안이므로, 전문가의 도움을 받아 신중하게 처리하는 것이 중요합니다.  이웃과의 원만한 관계를 유지하면서 문제를 해결하는 지혜가 필요합니다.