내 보증금, 새 집주인에게도 받을 수 있을까? - 임차권등기명령과 대항력

이사 갈 집을 구했는데, 전세보증금을 돌려받지 못해서 곤란한 상황에 놓이신 분들 많으시죠? 특히 집주인이 바뀐 경우 더욱 걱정이 앞설 텐데요. 오늘은 임차권등기명령과 대항력에 대한 이야기를 통해 이런 걱정을 조금이나마 덜어드리려고 합니다.

사례:

세입자 을은 집주인 갑과 임대차 계약을 맺고 2014년 1월 1일 이사 후 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 2015년 10월 1일 갑은 병에게 건물을 팔았고, 갑과 병 모두 을에게 보증금을 돌려주지 않았습니다. 결국 을은 2016년 12월 31일 임차권등기를 마치고 다른 곳으로 이사했습니다. 이 경우, 을은 새 집주인 병에게 보증금을 받을 수 있을까요?

해결:

네, 을은 병에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 핵심은 '대항력'과 '임대인 지위 승계'입니다.

1. 대항력:

대항력이란 제3자(새로운 집주인 등)에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 을은 이미 이사와 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 상태였습니다. 중요한 것은, 대항력의 기준 시점은 임차권등기가 아니라 **처음 대항력을 갖춘 때(전입신고 + 실제 거주)**라는 점입니다. 부산고등법원의 판례 (2006. 5. 3. 선고 2005나17600판결) 도 이를 뒷받침합니다. 을은 2014년 1월 1일에 이미 대항력을 취득했으므로, 그 이후 집주인이 바뀌더라도 자신의 임차권을 주장할 수 있는 것입니다.

2. 임대인 지위 승계:

주택임대차보호법 제3조의3 제2항은 "임차주택의 양수인(새로운 집주인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 규정하고 있습니다. 즉, 병은 갑의 지위를 그대로 이어받아 을에게 보증금 반환 의무를 지게 된 것입니다.

결론:

을은 이미 대항력을 갖추었고, 병은 갑의 임대인 지위를 승계했으므로, 을은 새 집주인 병에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임차권등기는 이사를 가더라도 대항력을 유지하기 위한 절차일 뿐, 병에게 보증금을 청구할 수 있는 근거는 이미 확보되어 있었던 것입니다.

이처럼 임차권등기명령과 대항력을 잘 이해하면 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 전월세 계약 시에는 관련 법률을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 절차를 밟아 불이익을 당하지 않도록 주의해야겠습니다.