집주인 바뀌었는데 보증금 돌려받을 수 있을까요? 전대차와 대항력 이야기

이사 철이 되면 전세, 월세 계약 관련 문의가 많아집니다. 특히 집주인이 바뀌면서 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대한 걱정도 커지는데요. 오늘은 집주인이 바뀐 경우에도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지, 전대차와 대항력을 중심으로 알아보겠습니다.

사례:

저는 A씨 집을 1,500만원 보증금에 임차하기로 계약했습니다. 그런데 제가 소유한 다른 집을 B씨에게 팔았는데, 이사 날짜가 맞지 않아 A씨의 동의를 얻어 B씨에게 제가 임차한 집을 다시 빌려주었습니다(전대차). B씨는 그 집으로 이사하고 전입신고도 마쳤습니다. 그런데 A씨가 그 집을 C씨에게 팔아버렸고, C씨는 저에게 보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 저는 C씨에게 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

해설:

이런 상황에서 보증금을 지킬 수 있는 핵심은 바로 대항력입니다. 대항력이란, 임차인이 제3자(새로운 집주인 등)에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말합니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있다"라고 규정하고 있습니다. 즉, 임차인이 집을 인도받고 전입신고를 하면 다음날부터 대항력이 생겨 새로운 집주인에게도 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

그런데 이 사례에서는 임차인 본인이 아닌 전차인(B씨)이 전입신고를 했습니다. 이런 경우에도 대항력이 인정될까요?

다행히 판례는 임대인의 동의를 얻어 전대차를 하고, 전차인이 전입신고를 마친 경우에도 임차인이 대항력을 취득한다고 판단하고 있습니다 (대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155판결 등 참조).

쉽게 말해, 집주인(A씨)의 허락을 받고 다른 사람(B씨)에게 다시 빌려주고 그 사람이 전입신고를 했다면, 집주인이 바뀌더라도 원래 임차인(나)의 보증금은 보호된다는 것입니다. 이는 전차인의 전입신고를 통해 해당 주택에 임대차 관계가 있다는 사실이 충분히 공시되기 때문입니다.

결론:

이 사례에서 A씨의 동의를 얻어 B씨에게 전대차를 하고 B씨가 전입신고를 마쳤으므로, 임차인은 C씨에게 대항력을 갖추고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

주의사항:

• 전대차 계약 시에는 반드시 집주인의 동의를 얻어야 합니다.
• 전차인의 전입신고는 대항력 확보에 필수적입니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.