내 전세금, 경매로 날아가지 않게 지키는 방법! (소액임차인 최우선변제)

전세 사는 분들, 혹시 집주인 사정으로 집이 경매에 넘어가면 내 전세금은 어떻게 될까 걱정되시죠? 특히 목돈인 전세금을 떼일까 봐 불안한 마음이 드실 겁니다. 다행히 법은 사회·경제적 약자인 세입자를 보호하기 위해 소액임차인 최우선변제권을 보장하고 있습니다. 오늘은 경매 상황에서 내 소중한 전세금을 지키는 방법, 그중에서도 소액임차인의 권리신고 및 배당요구신청 절차에 대해 자세히 알아보겠습니다.

소액임차인이란?

쉽게 말해, 전세금이 일정 금액 이하인 세입자를 말합니다. 이 금액은 지역과 시기에 따라 달라지므로, 법원 경매정보 사이트에서  확인하거나 대한법률구조공단(132)에 문의하여 정확한 금액을 확인하는 것이 중요합니다.

경매 시작! 내 전세금은 어떻게 되나요?

집이 경매에 넘어가면 법원은 집행관에게 임차인 조사를 명령합니다. 누가 살고 있는지, 전세금은 얼마인지 등을 파악하는 과정이죠.  조사 결과 소액임차인으로 확인되면 법원은 배당요구통지서를 보내 배당요구 절차를 안내해 줍니다.  경매 관련 정보도 꾸준히 받아볼 수 있습니다.

내 권리를 지키려면 꼭 해야 할 일: 권리신고 겸 배당요구신청

법원의 통지를 받았든, 못 받았든 소액임차인이라면 반드시 권리신고 겸 배당요구신청을 해야 합니다.  이 신청을 통해 "나 여기 살고 있고, 내 전세금 돌려받아야 합니다!"라고 공식적으로 알리는 것이죠.

어떻게 신청하나요?

• 준비물: 임대차계약서 사본, 주민등록등본 (필요에 따라 확정일자 받은 계약서, 전입신고 사실을 증명하는 서류 등)
• 장소: 경매를 진행하는 법원
• 방법: 법원에 비치된 '권리신고 겸 배당요구신청서' 서식을 작성하여 제출.  (온라인 신청은 불가능합니다.)
• 기한: 첫 경매일(매각기일) 이전에 법원이 정한 배당요구 종기까지. (기한을 놓치면 최우선변제를 받지 못할 수 있으니 주의!)

관련 법 조항

• 「민사집행법」 제84조 (배당요구의 종기결정) 집행법원은 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여야 한다.
• 「민사집행법」 제148조 (배당요구를 할 수 있는 채권자) 저당권·전세권·질권, 그 밖의 담보물권, 경매신청에 의하여 변제받을 수 있는 채권을 가진 채권자는 배당요구를 할 수 있다.
• 「주택임대차보호법」 제8조 (최우선변제권) 주택에 대한 경매절차에서 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

정리

소액임차인 최우선변제권은 경매 상황에서 세입자의 전세금을 보호하는 중요한 제도입니다. 하지만  권리신고 및 배당요구신청을 제때 하지 않으면 보호받을 수 없습니다.  경매 절차가 복잡하게 느껴지더라도 위 안내를 참고하고 대한법률구조공단 등 관련 기관에 도움을 요청하여  소중한 전세금을 지키시기 바랍니다.