집주인 몰래 전전세, 쫓겨날 수 있나요? 😱

전전세, 즉 전대차 계약은 기존 세입자가 집주인 동의 없이 다른 사람에게 집을 다시 빌려주는 것을 말합니다. 저렴한 가격에 집을 구할 수 있다는 장점 때문에 전전세를 찾는 분들도 계시지만, 자칫하면 갑자기 집에서 쫓겨나는 상황에 처할 수도 있습니다! 오늘은 집주인 몰래 전전세를 얻었다가 쫓겨날 위기에 처한 세입자의 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사례: 저는 A씨 소유 주택의 세입자인 B씨로부터 집을 전전세로 얻었습니다. 그런데 집주인 A씨는 자신은 전전세에 동의한 적이 없다며, 아직 계약 기간이 남았는데도 집을 비워달라고 합니다. 이럴 경우 저는 정말 집을 비워줘야 할까요?

안타깝지만, 원칙적으로는 집을 비워줘야 합니다.

민법 제629조 제1항은 "임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임대하지 못한다"라고 규정하고 있습니다. 즉, 집주인의 동의 없이 전전세를 준 B씨의 행위는 법적으로 문제가 됩니다. 더 나아가 민법 제629조 제2항은 "임차인이 제1항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"라고 규정하고 있습니다. 따라서 집주인 A씨는 계약 기간이 남았더라도 B씨와의 임대차 계약을 해지하고, 전전세 세입자인 당신에게 집을 비워달라고 요구할 수 있습니다. 집주인 입장에서는 자신의 허락 없이 제3자가 자신의 집을 사용하는 것은 마치 배신과 같은 행위로 받아들여질 수 있기 때문입니다.

하지만, 예외도 존재합니다!

법에는 항상 예외가 있듯이, 무단 전전세라고 해서 무조건 쫓겨나는 것은 아닙니다. 판례에 따르면 임차인의 무단 전전세가 임대인에 대한 배신적인 행위라고 볼 수 없는 '특별한 사정'이 있는 경우에는 집주인이 계약을 해지할 수 없습니다.

예를 들어, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결에서는 집주인의 동의 없이 임차권을 양도한 사안에서, 임차권의 양수인(전전세 세입자)이 임차인과 부부관계이고 함께 임차 건물에서 가구점을 운영하고 있는 등의 사정은 ‘특별한 사정’에 해당하므로 임대인은 이를 이유로 임대차를 해지할 수 없다고 판시했습니다.

또한, 건물의 일부분만 전전세를 준 경우에는 민법 제632조에 따라 집주인이 무단 전전세를 이유로 계약을 해지할 수 없습니다. 예를 들어, 원룸의 일부를 다른 사람에게 세를 줬다고 해서 집주인이 계약을 해지할 수는 없습니다.

결론: 집주인 몰래 전전세를 얻는 것은 위험한 행위입니다. 계약 기간이 남아있더라도 집주인의 요구에 따라 집을 비워줘야 할 수도 있습니다. 전전세 계약을 고려하고 있다면 반드시 집주인의 동의를 얻어야 합니다. 만약 이미 집주인 몰래 전전세 계약을 체결했다면, 자신의 상황에 '특별한 사정'이 있는지 꼼꼼히 살펴보고 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.