내 전세집이 경매로 넘어갔어요! 보증금은 누구한테 받아야 하나요? 😥

전세 살다 보면 생각지도 못한 일들이 발생하곤 합니다. 특히 집주인의 사정으로 집이 경매로 넘어가는 경우, 내 소중한 전세보증금은 어떻게 되는 건지 걱정이 앞서게 되죠. 오늘은 전세집이 경매로 넘어갔을 때, 누구에게 보증금을 돌려받아야 하는지 알아보겠습니다.

사례를 통해 살펴볼게요.

철수는 2016년 1월 30일에 전셋집으로 이사하고 바로 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 몇 달 후인 2016년 4월 1일, 집주인이 은행에서 대출을 받으면서 철수도 모르는 사이에 집에 근저당권이 설정되었습니다. 결국 집주인이 대출금을 갚지 못하면서 집이 경매로 넘어갔고, 영희가 그 집을 낙찰받았습니다. 이제 철수는 전세 계약이 끝나면 누구에게 보증금을 받아야 할까요? 집주인? 아니면 새 집주인 영희?

정답은 새 집주인 영희입니다!

이런 상황에서 철수의 보증금을 보호해주는 법이 바로 주택임대차보호법입니다.

• 주택임대차보호법 제3조 제1항: "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다." 쉽게 말해, 전세 계약서에 도장을 찍고 이사한 후 전입신고까지 마치면, 다른 사람들에게 내가 이 집에 전세로 살고 있다는 사실을 주장할 수 있다는 뜻입니다. 이를 대항력이라고 합니다.

• 주택임대차보호법 제3조 제4항: "임차주택의 양수인(새로운 소유자)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다." 즉, 경매로 집을 낙찰받은 영희는 이전 집주인의 권리와 의무를 모두 이어받게 됩니다. 따라서 철수에게 전세보증금을 돌려줄 의무 역시 영희에게 있다는 것입니다.

철수는 근저당권이 설정되기 전에 이미 이사와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖췄습니다. 따라서 비록 집주인이 바뀌었더라도, 철수는 새로운 집주인 영희에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

핵심 정리

전세집이 경매로 넘어가더라도, 근저당권 설정 등기 이전에 전입신고와 주택 인도를 마쳤다면, 새로운 집주인에게 전세보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 중요한 것은 대항력을 갖추는 것이므로, 이사 후 꼭 전입신고를 잊지 마세요!