전세집 주인이 바뀌었어요! 내 보증금은 누구에게 받아야 할까요?

이사철, 전세 계약 만료를 앞두고 보증금을 돌려받아야 하는데 갑자기 집주인이 바뀌었다면 어떻게 해야 할까요? 생각만 해도 머리가 아픈 상황이죠. 오늘은 집주인이 바뀌었을 때 보증금을 누구에게 돌려받아야 하는지 알아보겠습니다.

사례: 세입자 A씨는 집주인 B씨와 전세 계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖췄습니다. 그런데 계약 기간 만료 전에 B씨가 사망하고, B씨의 자녀 C씨에게 집이 증여되었습니다. 이 경우 A씨는 누구에게 보증금을 돌려받아야 할까요? 혹시 B씨의 상속인들에게 청구해야 할까요?

정답은 새로운 집주인 C씨입니다.

법적으로, 세입자가 대항력을 갖춘 후 집 소유권이 다른 사람에게 넘어가면, 새로운 집주인은 이전 집주인의 권리와 의무를 모두 이어받습니다. 즉, 보증금 반환 의무도 함께 넘어가는 것이죠. 마치 집과 보증금 반환 의무가 한 세트처럼 움직이는 것과 같습니다.

대법원도 이러한 입장을 명확히 하고 있습니다. (대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결) 이 판례에 따르면, 세입자가 대항력을 갖춘 후 집 소유권이 이전되면, 이전 집주인의 보증금 반환 의무는 소멸하고 새로운 집주인이 그 의무를 수락하게 됩니다.

따라서 A씨는 이전 집주인 B씨의 상속인이 아닌, 새로운 집주인 C씨에게 보증금 반환을 청구해야 합니다. B씨의 상속인들은 B씨의 사망으로 인한 상속재산에 대한 권리와 의무를 승계하지만, 이미 C씨에게 넘어간 집과 관련된 보증금 반환 의무까지 승계하는 것은 아닙니다.

핵심 정리

• 세입자가 대항력(전입신고+확정일자)을 갖춘 후 집주인이 바뀌면, 새로운 집주인에게 보증금 반환을 청구해야 합니다.
• 이전 집주인의 보증금 반환 의무는 새로운 집주인에게 이전되면서 소멸합니다.
• 이전 집주인의 상속인에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.

전세 계약 만료를 앞두고 집주인이 바뀌는 상황은 혼란스러울 수 있습니다. 하지만 대항력을 갖춘 세입자라면 새로운 집주인에게 당당하게 보증금 반환을 요구할 수 있다는 점을 기억하세요!