근저당 설정 시 주의할 점! 내 담보 범위, 제대로 알고 있나요?

부동산을 담보로 돈을 빌릴 때, 우리는 흔히 근저당을 설정합니다. 근저당은 장래에 발생할 채무까지 담보할 수 있다는 장점이 있죠. 하지만 이 '장래 발생할 채무'의 범위를 정확히 이해하지 못하면 곤란한 상황에 처할 수 있습니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 근저당 설정 시 주의해야 할 중요한 포인트를 짚어보겠습니다.

사건의 개요

A 회사는 은행에서 돈을 빌리면서 부동산에 근저당을 설정했습니다. 근저당 계약서에는 피담보채무 범위를 "A 회사가 은행에 대해 현재 및 장래에 부담하는 모든 여신거래"로 폭넓게 정의했습니다. 이후 A 회사는 B 회사에 물품 대금으로 어음을 발행했고, B 회사는 이 어음을 은행에 할인받았습니다. A 회사가 어음을 갚지 못하자, 은행은 근저당을 실행하여 A 회사의 부동산을 처분하려 했습니다. 이에 A 회사는 "B 회사에 발행한 어음은 은행과의 여신거래와 관련 없으므로 근저당의 담보 범위에 포함되지 않는다"라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

대법원은 A 회사의 손을 들어주었습니다. 근저당 계약서에 '모든 여신거래'라고 기재되어 있더라도, 실제로 A 회사와 은행 사이의 여신거래로 발생한 채무만 근저당의 담보 범위에 포함된다는 것입니다. 이 사건에서 A 회사가 B 회사에 발행한 어음은 B 회사가 은행에 할인받기 전까지는 은행과 아무런 관련이 없었습니다. 즉, 은행이 어음을 취득한 것은 A 회사와의 직접적인 여신거래가 아니라 B 회사와의 어음할인 거래를 통해서였습니다. 따라서 해당 어음 채무는 근저당의 담보 범위에 포함되지 않는다고 판단했습니다.

핵심 포인트 & 시사점

• 근저당 계약서에 "모든 채무"와 같은 포괄적인 문구가 있더라도, 실제 여신거래 관계에서 발생한 채무만 담보 범위에 포함됩니다.
• 제3자와의 거래에서 발생한 채무가 단순히 은행에 양도되었다고 해서 근저당의 담보 범위에 포함되는 것은 아닙니다.
• 근저당 설정 시에는 담보 범위를 명확하게 확인하고, 불필요한 분쟁을 예방하기 위해 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다.

관련 법 조항

• 민법 제357조 (근저당권의 피담보채권의 범위) 근저당권자, 채무자 또는 물상보증인은 채권최고액만을 정하고 채무의 종류나 범위를 정하지 아니할 수 있다.
• 민법 제360조 (근저당권의 효력) 저당권의 효력은 저당권설정등기 후에 생긴 채권에도 미친다.

이 판례는 근저당 설정 시 담보 범위를 명확히 해야 함을 강조하고 있습니다. 계약서 작성 시 주의를 기울여 불필요한 법적 분쟁을 미리 예방하도록 합시다.