내 집 마련 꿈, 명의신탁으로 이루면 안 돼요! 임대주택 분양과 과징금 이야기

내 집 마련, 누구나 꿈꾸는 일이죠. 특히 어렵게 임대주택에 살면서 언젠가 내 집이 생기길 바라는 분들 많으실 겁니다. 그런데 간절한 마음에 법을 어기면 곤란한 상황에 처할 수 있다는 사실, 알고 계신가요? 오늘은 임대주택 분양과 관련된 명의신탁과 과징금에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례는 이렇습니다.

원고들은 공공건설 임대주택의 임차인이었습니다. 그런데 임대사업자가 어려워지면서 원래 임차인들에게 분양 전환하기로 했던 계획이 틀어졌습니다. 결국 임대사업자 자격이 없는 원고들은 '내 집 마련의 꿈'을 이루기 위해 지인에게 명의를 빌려(명의신탁) 아파트를 분양받았습니다. 나중에 다시 자신들의 명의로 등기를 바로잡긴 했지만, 관할 구청은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반을 이유로 과징금을 부과했습니다.

법원은 어떻게 판단했을까요?

원고들은 "내 집 마련을 위한 어쩔 수 없는 선택이었다" , "다른 임차인들은 괜찮았는데 왜 우리만 과징금을 내야 하냐" 라고 주장했습니다. 하지만 법원은 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다.

법원은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항, 제5조 제1항, 같은 법 시행령 제3조 제1항을 근거로, 명의신탁에 대한 과징금 부과는 담당 공무원의 재량이 아니라 의무(기속행위)라고 판단했습니다. 즉, 명의신탁이 확인되면 무조건 과징금을 부과해야 한다는 것입니다. 다만, 시행령 제3조의2에 따라 조세 포탈이나 법령상 제한 회피 목적이 없었다면 과징금의 50%를 감경할 수는 있습니다. 하지만 전액 면제는 불가능합니다.

원고들의 경우 '내 집 마련'이라는 목적이 있었다고 해도, 명의신탁 금지라는 법을 어긴 이상 과징금을 내야 한다는 것이죠. 다른 임차인들이 과징금 처분을 받지 않았다는 사실도 이 사건 판결에는 영향을 미치지 못했습니다.

핵심 정리

• 임대주택 분양 과정에서 명의신탁은 불법입니다.
• 명의신탁이 적발되면 담당 기관은 반드시 과징금을 부과해야 합니다 (기속행위).
• 조세 포탈 등의 목적이 없었다면 과징금의 50% 감경은 가능하지만, 전액 면제는 안 됩니다.
• 설령 다른 사람들은 괜찮았더라도, 법을 어기면 책임을 져야 합니다.

추가적으로, 법원은 과징금을 계산할 때, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제2항 단서에 따라 명의신탁을 해지하고 원래 주인 명의로 등기를 바로잡은 시점의 부동산 가격을 기준으로 삼아야 한다는 점도 명확히 했습니다. 즉, 원고들이 자신들의 명의로 등기를 돌려놓은 날의 아파트 가격을 기준으로 과징금을 다시 계산해야 한다는 것입니다.