🏠 내 집 마련의 첫걸음? 전월세? 알쏭달쏭 임대차, 쉽게 알려드립니다!

전월세! 자취생부터 가정을 꾸린 분들까지, 내 집 마련의 꿈을 이루기 전 꼭 거쳐가는 단계이기도 하고, 혹은 평생의 주거 형태로 선택하는 분들도 계시죠. 하지만 '임대차'라는 법률 용어는 왠지 어렵게만 느껴집니다. 오늘은 복잡한 법 조항 없이, 누구나 이해하기 쉽도록 임대차에 대해 꼼꼼하게 설명해드리겠습니다.

1. 임대차, 넌 누구냐?

쉽게 말해서, 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 집(목적물)을 빌려주고, 세입자는 그 대가로 돈(차임)을 내는 계약입니다. (민법 제618조)

2. 임대차 계약, 어떻게 시작될까? (성립 & 존속기간)

임대차 계약은 집주인과 세입자가 서로 합의하면 성립합니다. (민법 제618조) 단, 농지는 예외적인 경우에만 임대차가 가능해요. (농지법 제23조)

계약 기간은 집주인과 세입자가 자유롭게 정할 수 있습니다. 다만, 법으로 정해진 최소 기간이 있는 경우도 있어요. 예를 들어 주택은 2년 (주택임대차보호법 제4조), 상가는 1년 (상가건물 임대차보호법 제9조)이 최소 기간입니다. 과거에는 최대 기간도 있었지만, 지금은 없어졌어요! (헌재 2013.12.26. 2011헌바234) 만약 기간을 정하지 않았다면, 언제든지 계약 해지가 가능합니다. (민법 제635조제1항)

참고로, 권한 없는 사람이 임대차 계약을 맺으면, 최대 기간이 정해져 있습니다. 땅을 빌릴 때는 최대 5년 또는 10년(용도에 따라 다름), 건물은 3년, 물건은 6개월까지만 가능합니다. (민법 제619조) 이 기간은 갱신할 수 있지만, 기간 만료 전에 미리 갱신해야 합니다. (민법 제620조)

3. 계약 갱신, 어떻게 할까?

기간이 끝나면 새로운 계약을 맺는 것처럼 갱신할 수 있습니다. 건물이나 나무를 심기 위해 땅을 빌린 경우, 기간이 끝나도 건물이나 나무가 그대로 있다면 세입자는 갱신을 요구할 수 있습니다. (민법 제643조, 제283조)

만약 기간이 끝났는데도 세입자가 계속 살고 있고, 집주인이 이의를 제기하지 않으면 이전 계약과 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 단, 이 경우엔 언제든지 해지 통고가 가능해요. (민법 제639조제1항)

4. 임대인과 임차인, 각자의 권리와 의무는?

• 임대인 (집주인)

  • 권리: 차임을 올리거나 내릴 수 있고 (민법 제628조), 계약이 끝나면 집을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. (민법 제213조 참조)
  • 의무: 세입자가 집을 잘 사용할 수 있도록 해야 하고 (민법 제623조), 세입자가 집을 수리한 경우 비용을 돌려줘야 합니다. (민법 제626조) 또한, 집에 문제가 있을 경우 책임을 져야 합니다. (민법 제567조)

• 임차인 (세입자)

  • 권리: 계약 내용대로 집을 사용할 수 있고 (민법 제654조, 제610조제1항), 필요한 경우 집수리 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다. (민법 제626조) 또한, 집주인 동의를 얻어 설치한 부속물을 매수할 수 있는 권리도 있어요. (민법 제646조) 토지 임대차의 경우, 갱신청구권과 지상물매수청구권도 있습니다. (민법 제643조, 제283조) 집의 일부가 망가진 경우 차임을 줄여달라고 하거나 계약을 해지할 수도 있습니다. (민법 제627조)
  • 의무: 차임을 제때 내야 하고 (민법 제618조 참조), 집에 문제가 생기면 집주인에게 알려야 합니다. (민법 제634조) 그리고 계약이 끝나면 집을 원래 상태로 돌려놓아야 합니다. (민법 제654조, 제615조)

5. 임차권 양도와 전대, 뭐가 다를까?

• 임차권 양도: 내 임차권을 다른 사람에게 넘기는 것. 집주인 동의가 필요합니다. (민법 제629조)
• 전대: 내가 빌린 집을 다른 사람에게 다시 빌려주는 것. 이것도 집주인 동의가 필요합니다. (민법 제629조)

6. 임대차 계약, 어떻게 끝낼까? (종료)

계약 기간이 정해지지 않았다면, 언제든 해지 통고가 가능합니다. (민법 제635조) 기간이 정해져 있어도 해지 권리를 보류했다면 마찬가지입니다. (민법 제636조)

세입자가 파산하면 집주인이나 파산관재인이 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제637조) 또한, 차임을 2번 이상 연체하거나 (민법 제640조), 집주인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하면 (민법 제629조) 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다.

임대차, 이제 조금 이해가 되셨나요? 물론 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 상황에 따라 법 적용이 달라질 수 있으니 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.