기준일자: 2024. 08. 15.
전세는 우리나라에서만 볼 수 있는 독특한 주택 임대차 방식이죠. 내 집처럼 편하게 살 수 있지만, 전세 사기 등의 위험도 존재하기 때문에 전세 계약 전에 정확히 알아두는 것이 중요합니다. 오늘은 전세권에 대해 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다!
1. 전세권이란 무엇일까요?
전세권은 간단히 말해 '전세금을 내고 남의 집을 내 집처럼 사용할 수 있는 권리' 입니다. (민법 제303조제1항) 월세와 달리 매달 임대료를 내지 않고, 계약 기간이 끝나면 전세금을 돌려받을 수 있죠. 단, 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없습니다. (민법 제303조)
2. 전세권의 특징, 이것만 알면 돼요!
3. 전세권 설정, 어떻게 할까요?
전세권은 전세권설정계약서를 작성하고 등기를 해야 효력이 발생합니다. (민법 제186조) 전세금 지급도 필수지만, 실제로 이사를 하는 것은 전세권 설정 요건이 아닙니다. (대법원 1995.2.10. 선고 94다18508 판결)
4. 전세권 존속기간, 얼마나 살 수 있을까요?
5. 전세권, 어떤 효력이 있을까요?
6. 전세권도 팔 수 있을까요?
네, 전세권도 팔거나 담보로 제공할 수 있습니다. 또한 전전세나 임대도 가능합니다. 다만, 계약서에 금지 조항이 있으면 불가능합니다. (민법 제306조) 전세금 반환채권만 따로 팔 수는 없습니다. (대법원 2002.8.23. 선고 2001다69122 판결)
7. 전세권은 언제 소멸할까요?
8. 전세권 소멸 후, 꼭 알아야 할 것들!
전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 계약입니다. 오늘 알려드린 내용을 꼼꼼히 확인하셔서 안전하고 똑똑하게 전세 계약을 진행하시길 바랍니다!
생활법률
전세는 목돈(전세금)을 지불하고 담보권을 설정하여 강력한 법적 보호를 받으며 거주하는 방식이고, 월세는 매달 임대료를 지불하며 상대적으로 약한 법적 보호 아래 거주하는 방식으로, 개인의 경제적 상황과 주거 안정성을 고려하여 선택해야 한다.
민사판례
집을 빌려 사용·수익하는 권리인 전세권을 돈을 빌려준 것에 대한 담보로만 쓰려고 설정했다면, 그 전세권은 법적으로 효력이 없다는 판결입니다.
상담사례
전세 계약 종료 후 집주인이 전세금 반환을 미루는 상황에서, 이미 계약기간이 끝나 전세권 설정은 불가능하며, 부동산 가압류 및 전세금반환청구소송을 통해 전세금 회수를 시도해야 하고, 상가일 경우 임차권등기명령 신청도 고려해야 한다.
민사판례
건물 일부에 대한 전세권이 경매로 소멸하더라도, 다른 부분에 대한 전세권은 유효하며 경락인이 인수해야 한다. 또한, 존속기간이 남아있는 전세권은 경매로 소멸되지 않는다.
민사판례
돈을 빌려주고 빌린 돈을 갚지 못할 경우를 대비해 빌려준 사람이 빌린 사람의 집에 전세권을 설정하는 경우, 빌려준 사람이 직접 전세권자가 되지 않고 다른 사람(제3자)을 전세권자로 설정할 수 있다. 이때 전세금이 실제로 오고 가지 않거나, 전세권자가 집을 바로 사용하지 않더라도 전세권은 유효하다.
상담사례
전세권 등기 설정 후 계약 기간 만료 시 묵시적 갱신으로 기존 조건 유지되지만, 집주인의 전세권 소멸 통고를 받으면 6개월 후 효력 상실.