전월세 계약, 언제 끝날까요? 주택임대차 종료 원인 완벽 정리!

이사를 준비하거나 집주인과의 문제로 고민 중이신가요? 전월세 계약은 언제 어떻게 끝나는지 궁금하시죠? 오늘은 주택임대차가 어떤 이유로 종료되는지, 그리고 종료 후 어떤 일이 발생하는지 속 시원하게 알려드리겠습니다!

1. 기간 만료로 깔끔하게!

가장 일반적인 종료 사유는 계약 기간 만료입니다. 계약서에 명시된 기간이 끝나면 계약도 자동으로 종료됩니다. 다만, 집주인이 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하거나, 조건 변경 없이는 갱신하지 않겠다는 통지를 해야 합니다 (주택임대차보호법 제6조제1항). 만약 이 기간 내에 아무런 통지가 없다면 계약은 자동으로 갱신됩니다. 갱신에 대한 자세한 내용은 “주택임대차계약–임대차 계약–임대차계약서의 작성” 에서 확인하세요! (가상 링크입니다)

2. 묵시적 갱신? 언제든 해지 가능!

위에서 말씀드린 것처럼 집주인의 통지가 없어 계약이 자동으로 갱신되는 것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신된 계약은 세입자가 언제든지 해지할 수 있습니다. 해지 통지를 한 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다 (주택임대차보호법 제4조제1항 및 제6조의2).

3. 특별한 사유로 중도 해지?

계약 기간 중이라도 특별한 사유가 발생하면 계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

• 세입자가 해지할 수 있는 경우: 집주인이 세입자 동의 없이 집 수리 등을 하여 더 이상 살 수 없게 된 경우 (민법 제625조), 세입자 과실 없이 집의 일부가 망가져 살 수 없게 된 경우 (민법 제627조)
• 집주인이 해지할 수 있는 경우: 세입자가 집주인 동의 없이 다른 사람에게 집을 빌려주거나 전대한 경우 (민법 제629조제2항), 세입자가 2기 이상의 차임(월세)을 연체한 경우 (민법 제640조, 주택임대차보호법 제6조제3항), 세입자가 계약서에 명시된 용도와 다르게 집을 사용한 경우 (민법 제654조에 따른 제610조제1항의 준용), 기타 세입자로서 의무를 심각하게 위반한 경우

중요! 계약 해지는 내용증명 우편으로 하는 것이 좋습니다. 해지 사유와 함께 보증금 반환 요청 등을 명확히 기재해야 합니다.

4. 파산으로 인한 해지

세입자가 파산 선고를 받으면 집주인이나 파산관재인이 계약을 해지할 수 있습니다. 해지 통지를 받은 날로부터 6개월 후에 계약이 종료됩니다. 이 경우 양측 모두 상대방에게 손해배상을 청구할 수 없습니다 (민법 제637조).

5. 계약 종료 후, 이것만 기억하세요!

• 보증금 반환: 계약이 종료되면 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려줘야 합니다. 보증금을 돌려받기 전에 이사를 가면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있으니 주의하세요!
• 임차권등기명령: 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 자세한 내용은 “임대차관계 종료–보증금의 회수–임차권등기명령신청” 에서 확인하세요! (가상 링크입니다)
• 유익비, 부속물: 세입자는 집에 투자한 유익비(집 가치를 높이는 비용) 상환이나 부속물 매수를 청구할 수도 있습니다 (민법 제626조제2항 및 제646조). 단, 세입자의 계약 위반으로 계약이 해지된 경우 부속물 매수 청구는 불가능합니다. 더 자세한 내용은 “임대차관계 종료–투하 비용의 회수–유익비상환청구” 및 “임대차관계 종료–투하 비용의 회수–부속물매수청구” 에서 확인하세요! (가상 링크입니다)

6. 전세권은 어떨까요?

전세권은 일반적인 물권과 마찬가지로 기간 만료, 소멸시효 등으로 소멸합니다. 또한, 전세권자의 용도 외 사용, 전세권설정자의 소멸 청구, 목적 부동산의 멸실, 전세권 포기 등으로도 소멸할 수 있습니다 (민법 제311조, 제313조, 제314조, 제315조, 제371조제2항).

이처럼 전월세 계약 종료에는 다양한 원인과 그에 따른 법적 효과가 있습니다. 이 글을 통해 여러분의 궁금증이 해소되었기를 바라며, 더 자세한 내용은 관련 법 조항과 전문가의 도움을 받아 확인하시길 권장합니다.