내 집 팔고 세입자 됐는데... 대항력은 언제 생길까요? 😥

10년 넘게 살던 내 집을 팔고 세입자로 계속 살기로 했는데, 갑자기 경매가 진행되어 집에서 쫓나날 위기에 처했습니다. 도대체 어떻게 된 일일까요? 제 이야기를 들어보세요.

저는 10년 전에 집을 사서 살고 있었습니다. 2년 전, 집을 팔기로 결정했지만 계속 살고 싶어서 새 집주인(이하 '갑')과 '집을 사고팔지만, 난 세입자로 계속 살겠다'는 계약을 했습니다. 잔금은 같은 해 10월 1일까지 받기로 했죠.

그런데 갑이 약속한 날짜에 잔금을 주지 못했습니다. 결국 갑이 은행에서 대출을 받아 저에게 잔금을 주기로 하고, 저는 집을 담보로 근저당을 설정해줬습니다. 그 후 갑 명의로 소유권 이전 등기가 완료됐습니다.

하지만 갑이 대출금을 갚지 못해 은행에서 경매를 신청했고, 결국 집은 '을'에게 낙찰되었습니다. 을은 저에게 집을 비워달라고 요구하고 있는데, 저는 세입자로서 대항력이 있는 걸까요? 억울해서 잠도 못 자고 있습니다.

법적으로 살펴보면...

• 주택임대차보호법 제3조 제1항: 임대차는 등기가 없더라도 임차인이 주택의 인도(이사)와 주민등록을 마치면 다음날부터 제3자에게 효력이 발생합니다. 전입신고를 하면 주민등록이 된 것으로 봅니다.

저는 집에 살면서 전입신고도 되어 있으니 대항력이 있는 것처럼 보입니다. 하지만 법원은 "임차인 자격으로" 이사와 전입신고를 해야 대항력을 인정합니다. 저는 원래 집주인이었고, 갑과의 약속 이후 세입자가 된 것이기 때문에 문제가 발생합니다.

관련 판례를 보면, 대법원은 주민등록은 제3자가 임차권의 존재를 알 수 있도록 하는 공시방법이라고 설명합니다. 즉, 단순히 전입신고만 되어 있다고 대항력이 생기는 것이 아니라, 제3자가 그 주민등록을 보고 '저 사람은 세입자구나'라고 확실히 알 수 있어야 한다는 것입니다.

저의 경우를 예로 들면, 갑에게 소유권이 넘어가기 전에는 저의 주민등록은 집주인의 주민등록이었지, 세입자의 주민등록으로 보이지 않았을 것입니다. 따라서 갑의 소유권 이전 등기가 완료된 다음 날부터 저는 비로소 세입자로서 대항력을 갖추게 됩니다.

결론적으로, 저는 을에게 집을 비워줘야 할 것 같습니다. 집을 팔고 세입자로 남는 경우, 대항력 발생 시점을 정확히 알고 있어야 이런 억울한 일을 겪지 않을 수 있습니다. 저와 같은 상황에 처하지 않도록 주택임대차보호법을 꼼꼼히 확인하고, 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.