집 팔고 다시 세입자로? 대항력은 언제 생길까?

내 집 마련의 꿈은 누구나 갖고 있지만, 현실적인 어려움으로 늘 전세나 월세에 살아야 하는 분들 많으시죠? 특히 전세나 월세 계약을 할 때 가장 중요한 것 중 하나가 바로 대항력입니다. 대항력이 있어야 집주인이 바뀌더라도 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있기 때문이죠. 오늘은 집을 팔고 다시 세입자로 들어간 경우, 대항력이 언제 생기는지에 대한 법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

이 사건의 피고는 원래 자기 소유의 아파트에 살고 있었습니다. 그러다가 아파트를 팔고, 판 사람에게서 다시 그 집을 세 들어 살기로 계약을 했습니다 (매매 후 임대차). 집을 판 후에도 계속 그 집에 살고 있었고, 주민등록도 그대로였습니다. 그런데 나중에 새 집주인이 대출을 받으면서 근저당이 설정되었고, 결국 경매로 넘어가게 되었습니다. 이때 피고는 자신이 대항력 있는 임차인이라고 주장하며 보증금을 돌려받아야 한다고 주장했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 피고가 대항력을 언제 취득했는지입니다. 피고는 집을 팔고 새로 임대차 계약을 한 시점부터 대항력이 있다고 주장했지만, 원고(경매 낙찰자)는 등기부상 소유자가 바뀐 이후에야 대항력이 생긴다고 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 핵심 논리는 다음과 같습니다.

• 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 대항력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 하지만 단순히 주민등록만 되어 있다고 무조건 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 제3자가 그 주민등록을 보고 '아, 이 사람은 세입자구나!'라고 인식할 수 있어야 진정한 대항력이 있다고 볼 수 있습니다.

• 이 사건에서 피고는 집을 팔기 전에는 집주인이었습니다. 따라서 등기부상 자기 이름으로 소유권 등기가 되어 있는 상태에서 주민등록을 했다면, 다른 사람들은 그 사람이 집주인이라고 생각하지, 세입자라고 생각하기는 어렵습니다. 즉, 등기부상 소유자와 주민등록상 거주자가 동일한 경우, 주민등록만으로는 임차권을 공시하는 효력이 없다고 본 것입니다.

• 따라서 피고는 집을 판 후, 새로운 소유자 앞으로 소유권이전등기가 된 시점부터 비로소 임차인으로서의 대항력을 갖추게 된 것입니다. 이 시점은 이미 근저당권 설정일보다 늦었기 때문에, 피고는 경매 낙찰자에게 대항할 수 없었습니다. (관련 판례: 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결, 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결, 대법원 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정)

결론

집을 팔고 다시 세입자로 들어가는 경우, 단순히 이전처럼 주민등록을 유지하는 것만으로는 대항력을 인정받을 수 없습니다. 새로운 소유자 앞으로 소유권이전등기가 완료되어야만 비로소 임차인으로서의 대항력이 발생한다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다. 이를 간과하면 힘들게 모은 보증금을 잃을 수도 있습니다.

참고 조문:

• 주택임대차보호법 제3조 제1항
• 민사소송법 제608조 제2항
• 민사소송법 제728조