내 집 팔고 세입자로? 대항력은 언제 생길까요?

집을 팔고 그 집에 세입자로 계속 살게 되는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때, 새 집주인에게 내 세입자로서의 권리를 주장하려면 '대항력'이라는 것이 필요합니다. 그런데 이 대항력은 정확히 언제 생기는 걸까요? 오늘은 집을 팔고 동시에 세입자가 되는 경우, 대항력이 언제 발생하는지 알아보겠습니다.

사례:

철수(甲)는 영희(乙)에게 집을 팔았습니다. 동시에 철수는 영희에게 그 집을 다시 세 들어 살기로 했습니다. 이때 철수는 언제부터 세입자로서의 권리를 주장할 수 있을까요?

대항력이란?

대항력이란 새로운 집주인에게 내 세입자로서의 권리를 주장할 수 있는 힘입니다. 대항력이 있어야 새로운 집주인에게 "나는 여기 세입자니까 나가라고 할 수 없어요!"라고 말할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 즉, 주택의 인도와 전입신고라는 두 가지 요건을 갖추어야 대항력이 발생하는 것이죠.

집 팔고 세입자 되는 경우, 대항력은 언제?

집을 팔면서 동시에 세입자가 되는 경우, 대항력 발생 시점에 대해 헷갈리기 쉽습니다. 집을 넘겨주는 행위가 매매인지 임대차인지 애매하기 때문입니다. 이에 대해 판례는 다음과 같이 설명합니다.

주택의 매도인이 잔금 지급일에 그 잔금을 임차보증금으로 하여 매수인으로부터 다시 그 주택을 임차하고 종전과 같이 계속 점유 사용하였다면, 그 임대차계약 당일에 매매계약에 기하여 매도인으로부터 매수인에게 점유를 넘겨주는 것이고 (점유개정), 다시 임대차계약에 기하여 임대인으로부터 임차인에게 간편하게 점유를 넘겨주는 것 (간이인도)으로 볼 수 있습니다. 이는 매도인으로부터 매수인에게로의 소유권이전등기가 그 이후에 이루어졌다고 하더라도 달라지지 않습니다. (부산지방법원 1985. 12. 5. 선고 85가단763 판결)

즉, 철수가 영희에게 집을 판 날, 동시에 철수는 영희의 세입자가 되면서 그날 바로 대항력을 갖추게 됩니다. 전입신고까지 마친다면 다음 날부터 제삼자에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 소유권이전등기가 나중에 이루어지더라도 대항력 발생 시점은 변하지 않습니다.

결론:

집을 팔고 동시에 세입자가 되는 경우, 임대차계약 당일에 주택의 인도가 이루어진 것으로 보아 대항력이 발생합니다. 전입신고까지 마치면 다음 날부터 제삼자에게 대항력을 주장할 수 있습니다.