내 집이 경매에 넘어갔어요! 낙찰받아 내 보증금 돌려받을 수 있을까? (feat. 상계)

전세 살고 있는 집이 경매에 넘어가면 세입자는 보증금을 떼일까 봐 걱정부터 앞섭니다. 특히 소액임차인의 경우, 최우선변제금만 받을 수 있다면 전액을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수 있죠. 이런 경우, 경매로 나온 내 집을 직접 낙찰받아 보증금을 지킬 수 있는 방법이 있을까요? 바로 '상계'를 활용하는 것입니다.

제 경우를 예로 들어볼게요. 저는 서울에 살고 있는 소액임차인입니다. 집주인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어갔는데, 저는 보증금 4,000만 원 중 최우선변제금 1,600만 원만 받을 수 있을 것 같습니다. 나머지 2,400만 원은 돌려받기 어려울 것 같아 차라리 이 집을 제가 직접 낙찰받아 보증금을 지키려고 합니다. 그런데 낙찰받으면 매각대금을 내야 하는데, 제가 받을 최우선변제금 1,600만 원을 매각대금에서 빼고 낼 수 있을까요? 네, 가능합니다!

바로 '상계'라는 제도를 이용하면 됩니다.

민사집행법 제143조 제2항에 따르면, "채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다"라고 명시되어 있습니다. 즉, 경매에서 낙찰받은 사람이 배당받을 돈이 있다면, 그 금액만큼 매각대금에서 빼고 낼 수 있다는 뜻입니다.

쉽게 말해, 저처럼 1,600만 원을 배당받을 예정인 세입자가 집을 낙찰받았다면, 매각대금에서 1,600만 원을 제외한 나머지 금액만 납부하면 됩니다. 물론 매각대금이 배당받을 금액보다 크다면 차액은 납부해야 합니다. 실제로 법원에서는 배당받을 채권자가 낙찰받는 경우를 대비해 대금 지급 기일과 배당 기일을 동일하게 정하고 있습니다. 상계를 하려면 '상계신청서'를 제출하는 것이 일반적입니다.

또 다른 방법, 채무 인수

민사집행법 제143조 제1항에는 "매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다"라고 규정되어 있습니다.

이 조항에 따라, 낙찰자가 근저당권자의 동의를 얻는다면 기존 집주인의 채무를 인수할 수도 있습니다. 이 경우 근저당권은 소멸되지 않고 그대로 유지되며, 채무자만 낙찰자로 변경됩니다. 하지만 채무 인수는 근저당권자의 동의가 필수적이라는 점을 기억해야 합니다.

소액임차인 최우선변제금, 얼마까지 보호받을 수 있을까?

최우선변제금은 지역과 근저당권 설정일 등에 따라 달라집니다. 2016년 3월 31일 이후 설정된 근저당권 기준으로, 수도권 과밀억제권역은 보증금 8,000만 원 이하일 때 최대 2,700만 원, 광역시(군 지역과 인천광역시 제외)는 보증금 6,000만 원 이하일 때 최대 2,000만 원, 그 외 지역은 보증금 5,000만 원 이하일 때 최대 1,700만 원까지 보호받을 수 있습니다. 단, 2016년 3월 31일 이전에 근저당권이 설정된 경우에는 이전 규정이 적용됩니다.

경매는 복잡한 절차를 거치기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 자신에게 맞는 최선의 방법을 찾아 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다.