농지에 우사 지으려면 50cm 넘는 땅깎기·흙쌓기는 허가 받아야 한다!

충주시 주덕읍에 우사를 지으려던 A씨. 경사진 땅을 평평하게 만들기 위해 대규모 절토(땅깎기)와 성토(흙쌓기) 작업을 진행했습니다. 하지만 개발행위허가는 받지 않았죠. A씨는 '건축물을 짓기 위한 땅 고르기 작업이니 허가가 면제된다'고 주장했습니다. 과연 A씨의 주장은 맞을까요? 대법원은 어떤 판단을 내렸을까요?

쟁점 1: 건축 위한 땅 고르기, 언제까지 허가 면제될까?

국토계획법에서는 토지 형질 변경 시 개발행위허가를 받도록 규정하고 있습니다(국토계획법 제56조 제1항 제2호). 하지만 '경미한 행위'는 예외로 하고 있죠(국토계획법 제56조 제4항 제3호, 시행령 제53조 제3호). A씨는 '조성이 완료된 기존 대지에 건축물을 설치하기 위한 토지의 형질 변경'이라는 면제 조항(국토계획법 시행령 제53조 제3호 다목)을 근거로 허가를 받지 않았습니다.

그러나 대법원은 A씨의 주장을 받아들이지 않았습니다. 건축을 위한 토지 형질 변경이라도, 50cm를 넘는 절토·성토 작업은 토지의 외형을 실질적으로 바꾸기 때문에 개발행위허가 대상이라는 것이죠. 즉, 단순히 땅을 파서 건물을 설치할 수 있는 수준이 아니라, 별도의 절토·성토·정지 작업이 필요하다면 허가를 받아야 합니다 (대법원 1998. 12. 8. 선고 98두14112 판결). 높이 50cm 이내의 절토·성토만 허가 없이 가능합니다 (국토계획법 시행령 제53조 제3호 가목).

쟁점 2: 건축 신고 시 개발행위허가 의제, 의무일까?

건축법에서는 건축신고가 수리되면 토지형질변경허가가 있는 것으로 간주합니다(건축법 제14조 제2항, 제11조 제5항 제3호). 이를 '의제'라고 하죠. 하지만 이 의제 규정이 사업시행자가 반드시 개발행위허가를 함께 신청해야 한다는 의무를 부여하는 것은 아니라고 대법원은 판단했습니다(대법원 2020. 7. 23. 선고 2019두31839 판결). A씨처럼 개발행위허가를 신청하지 않고 건축신고만 하는 것도 가능하다는 것입니다.

쟁점 3: 건축신고, '부지 확보' 요건은 언제 충족될까?

건축물을 짓기 위해서는 '부지 확보' 요건을 갖춰야 합니다. 단순히 토지 소유권이나 사용권을 확보하는 것만으로는 부족합니다. 해당 토지가 건축에 적합한 상태여야 하죠. 즉, 필요한 토지 형질 변경 절차가 적법하게 완료되어야 합니다.

A씨는 경사진 땅에 건축신고를 했지만, 토지형질변경허가는 받지 않은 상태였습니다. 대법원은 이 경우 건축신고 당시 '부지 확보' 요건을 갖추지 못한 것으로 보았습니다. 건축행정청이 추후 토지형질변경허가를 받을 것을 조건으로 건축신고를 수리했다면 문제가 없지만, A씨의 경우처럼 장래에도 허가를 받지 못할 것이 명백하다면 건축신고 수리처분은 위법하다고 판단했습니다(대법원 2020. 7. 23. 선고 2019두31839 판결).

결론적으로, 50cm를 넘는 절토·성토가 필요한 경우에는 개발행위허가를 받아야 하고, 건축신고를 하더라도 토지 형질 변경에 대한 '부지 확보' 요건을 충족해야 적법한 건축이 가능하다는 것이 대법원의 판단입니다. 땅의 형질 변경을 수반하는 건축 행위를 계획하고 있다면 관련 법규를 꼼꼼히 확인하고 필요한 허가를 받는 것이 중요합니다.