농림지역 축사 건축허가 취소, 적법할까?

오늘은 농림지역에서 축사를 짓기 위해 받았던 건축허가가 취소된 사례를 살펴보고, 건축허가 취소가 적법한지에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

논으로 지정된 농림지역 및 농업진흥구역 토지에 돼지 축사 10개 동을 건축하려던 A씨. A씨는 건축허가를 신청했고, A씨의 의뢰로 축사를 설계한 건축사 B씨는 '건축허가조사 및 검사조서'를 제출했습니다. 이 조서에는 토지의 형질변경이 필요 없다고 기재되어 있었죠. 관할 건축행정청은 이를 믿고 건축허가를 발급했습니다. 하지만 인근 신도시 주민들의 민원이 제기되자, 건축행정청은 건축허가를 직권으로 취소했습니다. 취소 사유는 다음과 같습니다.

1. A씨는 축사 건축을 위해 국토계획법상 개발행위허가를 받지 않았다.
2. 축사 건축은 환경영향평가법상 소규모 환경영향평가 대상인데, 평가를 실시하지 않았다.
3. A씨가 제출한 '대지 가분할도'는 농지의 세분화를 금지하는 농지법을 위반한다.

A씨는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

쟁점

이 사건의 쟁점은 크게 두 가지입니다.

1. 건축행정청이 제시한 건축허가 취소 사유가 타당한가?
2. 설령 취소 사유가 타당하더라도, 수익적 행정처분의 직권취소 제한 법리에 비추어 허가 취소가 적법한가?

법원의 판단

대법원은 건축행정청의 건축허가 취소가 적법하다고 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 개발행위허가 필요성: 지목이 '답'인 토지에 축사를 건축하려면 건축법상 건축허가 외에도 국토계획법상 개발행위(토지형질변경) 허가를 받아야 합니다. 이는 토지의 물리적 형상 변경 여부와 관계없이 토지의 용도를 변경하기 위한 필수 절차입니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제81조, 대법원 2009. 12. 10. 선고 2008두10232 판결) 또한, 건축허가 신청 시 국토계획법상 개발행위(건축물의 건축) 허가 심사도 함께 이루어져야 합니다. (건축법 제11조 제1항, 제5항 제3호, 국토계획법 제56조 제1항 제1호, 제57조 제1항, 대법원 2011. 1. 20. 선고 2010두14954 전원합의체 판결) A씨는 두 가지 허가를 모두 받지 않았으므로 건축허가 취소 사유가 됩니다.

2. 소규모 환경영향평가 대상: '사업계획 면적'이란 개발사업 관련 인허가가 필요한 모든 토지 면적의 합입니다. A씨의 경우, 축사 부지 외에도 부속시설과 진입도로 부지까지 포함하여 사업계획 면적이 7,500㎡를 초과하므로 소규모 환경영향평가 대상입니다. (환경영향평가법 제2조 제3호, 제43조 제1항, 제44조 제1항, 같은 법 시행령 제59조 [별표 4] 제1호 (다)목, 국토계획법 제6조 제3호) A씨가 환경영향평가를 실시하지 않았으므로 이 또한 건축허가 취소 사유입니다.

3. 직권취소 제한 법리 위배 여부: 수익적 행정처분의 직권취소는 엄격한 요건 하에 허용됩니다. 하지만 A씨의 경우, 건축사 B씨가 제출한 부정확한 조서를 믿고 건축행정청이 착오로 허가를 발급한 것이고, A씨에게도 소규모 환경영향평가 대상을 회피하려는 의도가 있었다고 볼 수 있습니다. (대법원 2006. 5. 25. 선고 2003두4669 판결, 대법원 2017. 3. 15. 선고 2016두55490 판결) 따라서 건축허가 존속에 대한 A씨의 신뢰는 보호가치가 없고, 건축허가 취소로 인한 A씨의 불이익도 크지 않으므로 직권취소는 적법합니다.

결론

이 사건은 건축허가 요건과 절차의 중요성을 보여줍니다. 관련 법령을 꼼꼼히 확인하고 필요한 허가를 모두 받아야 추후 발생할 수 있는 분쟁과 불이익을 예방할 수 있습니다. 특히 농림지역 개발 시에는 환경에 미치는 영향까지 고려하여 신중하게 사업을 진행해야 합니다.