전세집 대지 주인 바뀌어도 내 보증금은 안전할까요? (대지 환가대금 우선변제권)

전세 살다 보면 별의별 일이 다 생기죠. 집주인이 바뀌는 건 흔한 일이고, 심지어 집과 땅 주인이 서로 달라지는 경우도 있습니다. 이럴 때 내 전세금은 안전할까요? 특히, 땅이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정되실 겁니다. 결론부터 말씀드리면, 네, 안전합니다! 대법원 판례에 따라 여러분의 소중한 전세금은 보호받을 수 있습니다.

전세 계약 당시 집주인이 땅까지 소유하고 있었다면, 나중에 집과 땅 주인이 달라지더라도 세입자의 권리는 그대로 유지됩니다. 전세금을 지키기 위해 꼭 필요한 **대항력(전입신고 + 확정일자)**과 소액보증금 최우선변제권이 있다면, 집이 경매에 넘어갈 때 땅이 매각된 금액에서도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

이게 가능한 이유는 대법원 판례 덕분입니다. 대법원은 전세 계약 당시 집과 땅을 모두 소유했던 집주인이 나중에 땅을 다른 사람에게 팔더라도, 세입자의 우선변제권은 그대로 유지된다고 판결했습니다. 즉, 땅 주인이 바뀌었다고 해서 세입자의 권리가 사라지는 것은 아니라는 뜻입니다. 이 권리는 마치 담보처럼 작용하여 세입자의 보증금을 보호해줍니다.

(대법원 2007.06.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)

이 판례에 따르면, 집과 땅이 함께 경매에 넘어가는 경우는 물론이고, 땅만 따로 경매에 넘어가는 경우에도 세입자는 땅 매각 대금에서 보증금을 우선적으로 변제받을 권리가 있습니다. 이 판결은 전세 계약 당시의 집과 땅 가치를 기준으로 세입자를 보호하기 위한 것이라고 합니다.

따라서 전세 계약 당시 집주인이 땅도 소유하고 있었고, 여러분이 대항력과 확정일자를 갖추었다면, 땅 주인이 바뀌더라도 걱정하지 않으셔도 됩니다. 법은 여러분의 소중한 전세금을 보호해 줄 것입니다. 물론, 예외적인 상황이 발생할 수도 있으니 전문가와 상담하는 것이 가장 확실한 방법입니다.