도로로 쓰이는 내 땅, 보상은 어떻게 받을까? - 예정 도로에 대한 보상 기준

오랫동안 도로로 사용되던 땅이 개발 사업에 포함될 경우, 토지 보상은 어떻게 이루어질까요? 특히 도시계획에 따라 도로로 예정되어 있지만, 아직 정식 도로로 편입되지 않은 '예정 도로'의 경우 보상 기준을 두고 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 예정 도로에 대한 보상 기준을 자세히 살펴보겠습니다.

사실상의 사도 vs. 예정공도부지

도로가 아닌 땅이 사실상 도로처럼 쓰이는 경우가 있습니다. 이런 땅을 '사실상의 사도'라고 합니다. '사실상의 사도'는 토지 소유자가 자기 땅을 편하게 쓰려고 만든 도로나, 토지 소유자가 다른 사람의 통행을 막을 수 없는 도로를 말합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제2항) 이런 땅은 보상액이 일반 도로보다 낮게 책정될 수 있습니다.

하지만, 도시계획에 따라 장기간 도로로 예정되어 있지만 아직 정식 도로로 편입되지 않은 '예정공도부지'는 다릅니다. 이 땅은 소유자의 의지와 상관없이 공공의 필요에 의해 도로로 사용되고 있는 경우가 많습니다.

대법원의 판단: 예정공도부지는 '사실상의 사도'가 아니다!

대법원은 예정공도부지는 '사실상의 사도'와는 다르게 봐야 한다고 판결했습니다 (대법원 2014. 9. 4. 선고 2014두6425 판결, 대법원 2021. 2. 25. 선고 2018다291632 판결). 만약 예정공도부지를 '사실상의 사도'로 보고 낮은 보상액을 지급한다면, 토지 소유자에게 너무 불리하다는 것입니다. 도시계획에 따라 도로로 지정된 후 바로 도로 공사가 시작된 경우와 비교했을 때, 장기간 방치된 예정공도부지 소유자만 불합리하게 낮은 보상을 받게 되기 때문입니다.

핵심 정리

• 도시계획에 따라 도로로 예정된 땅이라도, 실제 도로처럼 사용되고 있다면 '사실상의 사도'가 아닌 '예정공도부지'로 봐야 합니다.
• '예정공도부지'는 '사실상의 사도'보다 높은 보상을 받을 수 있습니다.
• 오랫동안 도로로 사용된 땅에 대한 보상 문제로 고민하고 있다면, 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 살펴보고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.