도시계획구역 안, 건축허가 받기 어려운 이유 알아보기

도시계획구역 안에서 건물을 짓고 싶은데 허가가 안 나서 고민이신가요? 내 땅인데 왜 건축허가를 못 받는 건지 답답하시죠? 오늘은 도시계획구역 안에서 건축허가를 받기 어려운 이유에 대해 알아보겠습니다.

핵심은 '합리적인 토지 이용'과 '도시계획사업'입니다. 도시계획구역은 미래 도시 발전을 위해 계획적으로 개발 및 관리되는 지역이기 때문에, 개인의 건축 행위가 전체적인 도시계획과 조화를 이루어야 합니다. 따라서 단순히 내 땅이라는 이유만으로 무조건 건축허가를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

도시계획법에서는 시장이나 군수에게 도시계획구역 안 건축물 건축허가 권한을 부여하고 있습니다 (도시계획법 제4조 제1항). 하지만 도시계획법시행령 제5조의2에서는 건축허가를 제한하는 조건을 명시하고 있습니다. 즉, 건축하려는 행위가 "토지의 합리적인 이용이나 도시계획사업에 지장을 줄 우려가 있고, 건설부령으로 정하는 기준에도 맞지 않을 경우" 허가를 내주지 않을 수 있다는 것입니다.

여기서 중요한 것은 '추상적인 우려'만으로는 건축허가를 거부할 수 없다는 점입니다. 대법원 판례(1992.9.8. 선고 92누8033 판결)에 따르면, 단순히 '합리적인 이용이나 도시계획사업에 지장이 있을 우려가 있다'는 추상적인 이유만으로 건축허가를 거부하는 것은 위법입니다. 건축 불허가 처분을 하려면 구체적으로 '토지의형질변경등행위허가기준등에관한규칙' (건설부령)에 정해진 기준에 어긋나야 합니다. 예를 들어, 해당 규칙 제4조 제1항에서는 허가를 하지 아니할 지역들을 구체적으로 열거하고 있고, 제17조 제2항에서는 건축물 신축/증축 허가 규제에 대해 규정하고 있습니다.

즉, 도시계획구역 안에서 건축허가를 받으려면 '토지의 합리적인 이용'과 '도시계획사업'에 지장을 주지 않아야 할 뿐만 아니라, 관련 법령과 시행령, 시행규칙에서 정한 구체적인 기준까지 모두 충족해야 합니다. 막연한 우려가 아니라 명확한 법적 근거가 있어야만 건축허가 거부가 가능하다는 것을 기억하세요!