도시설계구역 내 토지, 건축 못한다고 무조건 보상 받나요?

내 땅인데 마음대로 건축도 못하고... 억울하시죠? 도시설계구역으로 묶여서 건축허가가 안 나오는 경우, "사실상 건축이 불가능한 나대지"로 인정받아 보상받을 수 있을까요? 오늘은 관련 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 발단:

서울 강남의 한 토지 소유주가 자신의 땅에 건물을 지으려 했습니다. 그런데 이 땅이 도시설계구역으로 지정되어 있었고, 도시계획상 인근 토지와 공동개발을 해야만 건축이 가능했습니다. 토지 소유주는 인근 주민들과 협의를 시도했지만, 일부가 동의하지 않아 공동개발이 무산되었습니다. 혼자서라도 개발하려고 도시설계 조정 심의를 신청했지만, 이마저도 거부당했습니다. 결국 토지 소유주는 "사실상 건축이 불가능한 나대지"에 해당한다며 보상을 요구하는 소송을 제기했습니다.

쟁점:

도시설계구역으로 지정되어 단독 건축이 제한되고, 인근 토지 소유자와의 공동개발 협의도 이루어지지 않은 경우, 과연 '택지소유상한에관한법률'에서 정한 "사실상 건축이 불가능한 나대지"에 해당하는지 여부가 쟁점이었습니다.

대법원의 판단:

대법원은 토지 소유주의 주장을 받아들이지 않았습니다. 도시설계구역 지정으로 단독 건축이 제한되더라도, 도시설계 기준에 맞춘다면 인근 토지 소유자와의 협의, 매매, 교환 등을 통해 공동 또는 단독으로 건축할 가능성이 여전히 존재한다는 것입니다. 단순히 협의가 이루어지지 않았다는 사정만으로는 "사실상 건축이 불가능"하다고 볼 수 없다는 것이죠.

관련 법조항 및 판례:

• 택지소유상한에관한법률 제20조 제1항 제3호: 건축법, 도시계획법 등 관계법령에 의하여 주택의 건축이 금지되거나 사실상 건축이 불가능한 나대지
• 대법원 1994.5.13. 선고 93누20252 판결: 도시설계구역 지정으로 단독 건축 허가가 제한되는 토지라도 인근 토지 소유자와의 협의 등을 통해 건축할 가능성이 있다면 "사실상 건축이 불가능한 나대지"에 해당하지 않는다.

결론:

도시설계구역 내 토지라도 건축 가능성이 완전히 닫힌 것이 아니라면 "사실상 건축이 불가능한 나대지"로 인정받기 어렵습니다. 인근 토지 소유자와의 협의, 매매 등 다른 방법을 통해 건축할 가능성을 먼저 적극적으로 모색해 보아야 합니다.