도시설계지구 내 토지, 건축 제한과 재산권 침해 논란?

도시는 끊임없이 변화하고 발전합니다. 그 과정에서 도시의 미관을 개선하고 기능을 향상시키기 위해 다양한 계획과 규제가 적용되죠. 이번 포스팅에서는 도시설계지구 지정과 관련된 토지 소유자의 재산권 행사 제한에 대한 법적 분쟁 사례를 살펴보겠습니다. 특히 '사실상 건축이 불가능한 나대지' 인정 여부와 보차혼용통로 지정의 의미에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

도시설계지구 지정과 건축 제한

도시설계지구는 도시의 기능과 미관을 증진하기 위해 장기적인 종합계획에 따라 개발되는 지역입니다. 이러한 목표를 달성하기 위해 지구 내 토지에 대해서는 건축 규제가 적용될 수 있습니다. 예를 들어, 공동개발을 유도하기 위해 단독 건축을 제한하는 경우가 있죠.

이러한 규제로 인해 토지 소유자는 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 본 사례에서는 토지 소유자가 도시설계지구 지정과 인근 토지 소유자와의 공동개발 협의 불발을 이유로 자신의 토지를 '사실상 건축이 불가능한 나대지'로 보고, 택지소유상한에관한법률(택지상한법) 제20조 제1항 제3호에 따라 재산권 침해를 주장했습니다. (택지상한법 제20조 제1항 제3호는 건축법, 도시계획법 등 관계 법령에 의하여 주택의 건축이 금지되거나 사실상 건축이 불가능한 나대지를 규정하고 있습니다.)

대법원의 판단은?

대법원은 토지 소유자의 주장을 받아들이지 않았습니다. 도시설계지구 지정으로 인해 단독 건축이 제한되더라도, 도시설계 기준에 적합하다면 인근 토지 소유자와의 협의, 매매, 교환 등을 통해 공동 또는 단독으로 건축이 가능하다는 점을 강조했습니다. 따라서 단순히 협의가 이루어지지 않았다는 사정만으로는 '사실상 건축이 불가능한 나대지'로 볼 수 없다는 것이죠. 이러한 해석이 헌법 제23조의 재산권 보장에 위반되지 않는다고도 판단했습니다. (대법원 1994. 5. 24. 선고 93누19405 판결, 대법원 1996. 1. 26. 선고 95누14572 판결 참조)

보차혼용통로, 도로인가 아닌가?

또 다른 쟁점은 도시설계로 지정된 보차혼용통로가 건축법상 도로에 해당하는지 여부였습니다. 보차혼용통로란 서울특별시건축조례 제61조 [별표 2]에 따라 차량 및 보행자의 통행에 공하는 대지 내 공지를 의미합니다.

대법원은 보차혼용통로는 건물의 건폐율과 용적률 산정 시 대지 면적에 포함되는 대지 내 공지에 불과하다고 판단했습니다. 즉, 도시설계지구 내에서 건물의 위치, 형태, 규모 등에 대한 제한의 일환으로 공지를 남겨두도록 한 것일 뿐, 건축법상 건축이 제한되는 도시계획시설로서의 도로(도시계획법 제2조 제1항 제1호 (나)목, 도시계획법시행령 제3조 제1항 제1호, 택지소유상한에관한법률시행령 제3조 제3호, 건축법 제62조, 건축법시행령 제108조 참조)에는 해당하지 않는다는 것입니다.

결론

이번 판례는 도시계획과 개인의 재산권 행사 사이의 균형점을 제시하는 중요한 사례입니다. 도시의 발전과 미관 증진을 위한 공공의 이익과 개인의 재산권 보장 모두 중요한 가치이므로, 합리적인 선에서 조화를 이루어야 할 것입니다.