돈 냈는데 내 집도 아닌데 세금까지? 계약명의신탁과 취득세, 이럴 땐 어떻게?

내 돈 주고 집을 샀는데, 내 명의로 등기하지 않고 다른 사람 이름으로 등기했다가 뜻밖의 세금 폭탄을 맞았다면? 바로 '계약명의신탁'과 관련된 취득세 문제입니다. 오늘은 이 복잡한 상황을 쉽게 풀어서 설명해 드리겠습니다.

계약명의신탁이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 내가 집을 사면서 실제 소유자는 나지만 등기는 다른 사람 이름으로 하는 것을 말합니다. 예를 들어, 내가 돈을 내고 친구 이름으로 집을 등기하는 것이죠.

사례를 살펴볼까요?

'갑'이라는 사람이 집을 팔고 '을'이라는 사람이 집을 샀습니다. 그런데 '을'은 자신의 이름으로 등기하지 않고 '병'이라는 사람의 이름으로 등기를 했습니다. 이때 '갑'은 매도인, '을'은 실제 매수인(명의신탁자), '병'은 명의수탁자가 됩니다. 그런데 세무서에서 '을'에게 집을 샀다는 이유로 취득세 고지서를 보냈습니다. 과연 '을'은 취득세를 내야 할까요?

법원은 어떻게 판단할까요?

대법원은 이런 계약명의신탁 상황에서 명의신탁자('을')는 실제로 집을 취득한 것으로 보지 않는다고 판단했습니다. 왜냐하면, '을'은 매매계약의 당사자가 아니고 '병'과 맺은 명의신탁 약정도 법적으로 효력이 없기 때문입니다. 즉, '을'은 '갑'이나 '병'에게 소유권이전등기를 요구할 법적 권리가 없습니다. (대법원 2017. 7. 11. 선고 2012두28414 판결)

취득세는 누가 내야 할까요?

취득세는 부동산을 취득한 사람에게 부과되는 세금입니다. 등기를 하지 않았더라도 실제로 부동산을 취득했다면 취득세를 내야 합니다. 여기서 '실제 취득'이란 등기는 안 했지만 돈을 지불하는 등 소유권을 얻기 위한 실질적인 요건을 갖춘 경우를 말합니다.

하지만, 앞서 설명드린 대법원 판례처럼 계약명의신탁의 경우, 명의신탁자('을')는 소유권을 얻기 위한 실질적인 요건을 갖추지 못한 것으로 봅니다. '을'이 매매대금을 지불했더라도 법적으로 집을 취득한 것으로 볼 수 없기 때문에 취득세 납부 의무가 없습니다.

결론

계약명의신탁 상황에서 명의신탁자('을')는 비록 돈을 지불했더라도 법적으로는 부동산을 취득한 것으로 인정되지 않기 때문에 취득세를 낼 의무가 없습니다. 다만, 계약명의신탁은 여러 가지 법적 문제를 일으킬 수 있으므로 가급적 피하는 것이 좋습니다.

관련 법 조항

• 지방세법 제7조(납세의무자) 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 입목, 항공기, 선박, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄회원권 또는 시설대여업의 등록에 따른 시설대여권을 취득한 자에게 부과한다.
• 지방세법 제9조(취득의 시기 등) ① 취득세의 과세물건을 취득하는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른다.
  • 1. 유상승계취득의 경우에는 계약상의 잔금지급일(계약상의 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 사실상의 잔금지급일)
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이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률적 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하시기 바랍니다.