돈 대신 부동산으로 빚 갚기? 등기 안 하면 말짱 도루묵!

처남 때문에 빚 갚아야 하는 상황, 돈 대신 내 땅을 넘겨주기로 했습니다. 땅도 넘겨줬으니 이제 끝이라고 생각했는데… 등기를 안 했다고 빚을 다 갚은 게 아니라고요? 네, 맞습니다. 오늘은 부동산으로 빚을 갚는 '대물변제'에 대해 알아보겠습니다.

사례: 철수(甲)의 처남 영희(A)가 민수(乙)에게 돈을 빌렸습니다. 철수는 영희 대신 민수에게 빚을 갚아주기 위해 자기 땅을 민수에게 주기로 했습니다. 민수는 철수의 땅에 들어가 살고 있지만, 아직 등기는 철수 명의로 되어있습니다. 이 경우 철수는 빚을 다 갚은 걸까요?

정답은 NO! 단순히 땅을 넘겨줬다고 빚이 사라지는 것은 아닙니다.

대물변제란? 원래 갚아야 할 돈 대신 다른 것(예: 부동산)으로 빚을 갚는 것을 말합니다. 물론 채권자의 동의가 필요합니다.

핵심은 '소유권 이전 등기'! 부동산을 넘겨주는 대물변제의 경우, 단순히 부동산을 사용하게 해주는 것만으로는 부족합니다. 반드시 소유권 이전 등기를 해야 법적으로 빚을 갚은 것으로 인정됩니다.

민법 제466조 (변제의 대물) 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무 이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다.

대법원 판례 (1965. 7. 20. 선고 65다1029 판결) 도 부동산으로 대물변제를 하려면 단순히 부동산을 인도하는 것만으로는 부족하고, 소유권 이전 등기까지 완료해야 대물변제의 효력이 발생한다고 판시했습니다.

위 사례에서 철수는 민수에게 땅을 넘겨주고 사용하게 했지만, 소유권 이전 등기를 하지 않았습니다. 따라서 법적으로는 아직 민수에게 땅의 소유권이 넘어가지 않았고, 철수는 여전히 영희의 빚에서 자유롭지 못합니다. 등기가 완료되어야 진정한 빚 청산! 꼭 기억하세요!