땅 공동소유, 근저당 설정 후 나누려면 어떻게? 🤔

여러 사람이 함께 땅을 소유하는 경우, 나중에 이 땅을 나누는 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 누군가 자신의 지분을 담보로 돈을 빌리고 근저당권을 설정한 경우라면 더욱 복잡해지죠. 오늘은 갑, 을, 병 세 사람이 공동으로 소유한 땅을 갑이 근저당권을 설정한 후 나누는 상황을 예시로, 공유물분할에 대해 알아보겠습니다.

사례: 갑, 을, 병 세 사람이 A라는 땅을 공동으로 소유하고 있습니다. 갑은 丁에게 1,000만 원을 빌리면서 자신의 땅 지분에 근저당권을 설정했습니다. 이후 갑, 을, 병은 여러 사정으로 A땅을 나누기로 결정하고 공유물분할소송을 진행하게 되었습니다. 이 경우, 어떻게 땅을 나누게 될까요?

원칙은 현물분할, 하지만...

땅을 나누는 가장 일반적인 방법은 현물분할입니다. 땅을 각 사람의 지분대로 실제로 쪼개서 나누는 것이죠. 하지만 땅의 모양이나 위치 때문에 현물분할이 어렵거나, 분할 후 땅값이 크게 떨어질 우려가 있는 경우에는 대금분할을 합니다. 대금분할은 땅을 경매로 팔아서 얻은 돈을 지분대로 나누는 방식입니다.

근저당권 설정 시 더욱 복잡해지는 분할

만약 우리 사례처럼 갑의 지분에 근저당권이 설정되어 있다면, 단순히 땅을 쪼개는 것만으로는 문제가 해결되지 않습니다. 땅을 나눈 후에도 근저당권은 그대로 남아있게 되기 때문입니다. 예를 들어 갑의 지분에 해당하는 땅이 을에게 돌아갔다면, 을은 갑의 빚 때문에 자신의 땅에 근저당권이 설정된 상황을 떠안게 되는 것이죠. 이 때문에 갑은 을에게 땅값 하락에 대한 보상을 해줘야 하고, 이러한 보상 문제 때문에 상황이 매우 복잡해집니다.

대법원은 이와 유사한 사례(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결)에서 "갑의 공유지분에 대하여 근저당권이 설정되어 있고 이 근저당권은 분할 후 을의 단독소유가 될 토지에도 지분비율대로 존속하게 될 것이어서 갑은 을에게 이로 인한 가액감손을 보상하여야 할 것이므로 상호보상관계가 매우 복잡해진다는 점에서 가액보상의 방법에 의한 공유물분할도 부적당하여 대금분할함이 상당하다"고 판시한 바 있습니다. 즉, 근저당권 설정으로 인해 현물분할이 어렵고, 보상 문제가 복잡해지는 경우 대금분할이 적절하다는 것입니다.

결론적으로, 땅의 위치, 모양, 가격, 각자의 지분 비율, 근저당권 설정 여부 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 가장 공평하고 합리적인 분할 방법을 선택해야 합니다. 근저당권이 설정된 경우에는 대금분할이 선택될 가능성이 높지만, 각 사례의 구체적인 상황에 따라 법원의 판단은 달라질 수 있습니다. 전문가와 상담하여 최선의 해결책을 찾는 것이 중요합니다.