돈 빌려준 걸 전세로 돌렸는데, 내 권리는 보호받을 수 있을까요?

친구나 지인에게 돈을 빌려줬는데, 돈을 돌려받기 어려운 상황에 놓인 분들 계신가요? 빌려준 돈을 전세보증금으로 돌리는 방법을 생각해 볼 수 있는데요, 이 경우 세입자로서의 권리는 제대로 보호받을 수 있을지 걱정되실 겁니다. 오늘은 빌려준 돈을 전세보증금으로 전환했을 때, 세입자의 권리, 특히 대항력에 대해 알아보겠습니다.

대항력이란 무엇일까요?

간단히 말해, 대항력은 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 힘입니다. 즉, 전세보증금을 돌려받을 때까지 집에서 계속 살 수 있는 권리라고 생각하시면 됩니다.

돈을 빌려준 것을 전세로 돌렸을 때, 대항력을 인정받을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 가능합니다. 단, 조건이 있습니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임차인은 다음의 요건을 갖추어야 대항력을 갖습니다.

• 임대차 계약의 성립: 정상적인 임대차 계약이 체결되어야 합니다.
• 주택의 인도: 실제로 그 집에 들어가 살아야 합니다.
• 주민등록: 전입신고를 해야 합니다.

대법원은 "기존에 돈을 빌려준 채권을 전세보증금으로 바꿔서 임대차 계약을 맺었다는 사실만으로는 임차인의 대항력이 없어진다고 볼 수 없다"고 판시했습니다 (대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결). 즉, 돈을 빌려준 것을 전세로 돌렸더라도 위 세 가지 요건을 충족하면 대항력을 인정받을 수 있습니다.

주의할 점

단, 임대차 계약이 통정허위표시에 해당하는 경우는 예외입니다. 통정허위표시란, 실제로는 돈을 빌려준 것에 불과한데, 전세 계약인 것처럼 꾸며서 다른 채권자들을 속이려는 의도로 계약을 맺는 것을 말합니다. 민법 제108조에 따르면 통정허위표시에 의한 법률행위는 무효입니다. 따라서 실제로 임대차의 의사가 없이 단순히 채권을 보전하기 위한 수단으로 전세 계약서를 작성한 경우에는 대항력을 인정받지 못할 수 있습니다.

결론

돈을 빌려준 것을 전세로 돌리는 것은 가능하지만, 대항력을 갖추기 위해서는 주택임대차보호법에서 정한 요건을 충족해야 하며, 계약이 진짜 전세 계약인지, 아니면 허위로 꾸민 것인지에 따라 대항력 인정 여부가 달라질 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 전세 계약 관련하여 어려움을 겪고 계시다면 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.