빚을 보증금으로 바꿔도 소액임차인 보호 받을 수 있을까요?

전세 보증금 마련, 생각보다 쉽지 않죠? 간혹 기존에 빌려준 돈을 보증금으로 돌려받는 형식으로 세입자가 되는 경우도 있을 텐데요. 이런 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있을지 궁금하실 겁니다. 결론부터 말씀드리면, 가능합니다!

예를 들어, 임대인 乙에게 돈을 빌려준 甲이 있다고 가정해 봅시다. 甲은 빌려준 돈을 돌려받는 대신, 그 돈을 전세 보증금으로 하고 乙의 집에 세 들어 살기로 했습니다. 이처럼 기존의 빚을 전세 보증금으로 전환하는 경우에도 소액임차인의 권리를 보장받을 수 있을까요?

대법원은 이와 관련하여 명확한 판단을 내렸습니다. 빌려준 돈을 보증금으로 바꿨다고 해서 세입자의 권리가 사라지는 것은 아니라는 것이죠. 중요한 것은 대항력입니다. 대항력이란, 집주인이 바뀌더라도 세입자가 계속해서 집에 살 수 있는 권리인데요. 이 대항력은 세 가지 요건을 갖춰야 생깁니다.

1. 임대차계약 체결: 집주인과 세입자 사이에 정식으로 임대차계약을 맺어야 합니다.
2. 주택 인도: 실제로 세입자가 그 집에 들어가 살아야 합니다.
3. 주민등록: 세입자가 그 집에 주민등록을 해야 합니다.

이 세 가지 요건(주택임대차보호법 제3조 제1항)을 모두 갖추었다면, 기존에 돈을 빌려줬다는 사실과 관계없이 세입자로서 보호받을 수 있습니다. 즉, 빚을 보증금으로 전환했다는 사실만으로는 대항력을 잃지 않는다는 뜻입니다.

더 나아가 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수도 있습니다. 최우선변제권이란, 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자들보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있는 권리인데요. 대항력을 갖춘 상태에서 보증금 액수 등 주택임대차보호법 제8조, 동법 시행령 제11조의 요건을 충족한다면 최우선변제권도 문제없이 행사할 수 있습니다.

정리하자면, 돈을 빌려준 후 그 돈을 보증금으로 전환하여 세입자가 되더라도, 대항력 요건만 갖춘다면 일반적인 세입자와 동일하게 법의 보호를 받을 수 있습니다. (대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결)