땅 주인 A씨에게 돈을 빌린 B씨. B씨는 A씨 땅에 다세대 주택을 지어 돈을 갚기로 했습니다. B씨는 집을 지을 돈도, 땅도 없었기에 A씨는 안전하게 돈을 돌려받기 위해 자신의 이름으로 건축 허가를 받도록 했습니다. B씨는 집을 다 짓고 C씨에게 그중 한 채를 팔았습니다. 그런데 B씨가 A씨에게 돈을 갚지 못하는 상황이 발생했습니다. A씨는 자신의 명의로 된 집이니 당연히 자신의 소유라고 생각하고, C씨에게 집을 비워달라고 소송을 걸었습니다. 과연 A씨는 C씨에게 집을 비워달라고 할 수 있을까요?
법원은 A씨의 청구를 받아들이지 않았습니다. 왜 그럴까요?
A씨 이름으로 건축허가를 받았다고 해서, 그 집이 바로 A씨 소유가 되는 것은 아닙니다. 실제로 집을 짓고 돈을 들인 사람은 B씨이기 때문입니다. B씨는 A씨에게 돈을 갚기 위해 **"집을 지어서 담보로 제공하겠다"**라는 약속을 한 것과 같습니다.
집이 완성되었을 때, 소유권은 먼저 집을 지은 B씨에게 생깁니다. 그 후 A씨 이름으로 등기를 했기 때문에, A씨는 담보로 잡은 범위 안에서만 권리를 행사할 수 있습니다. 즉, B씨가 돈을 갚지 못하면 그 집을 팔아서 돈을 회수할 수는 있지만, C씨에게 집을 비워달라고 요구할 수는 없는 것입니다.
C씨는 B씨로부터 적법하게 집을 산 사람이기 때문에, A씨와 B씨 사이의 채무 관계와 상관없이 집에 대한 권리를 주장할 수 있습니다.
핵심 정리:
관련 법 조항 및 판례:
민사판례
돈을 빌리면서 빌린 돈으로 짓는 건물의 건축허가 명의를 채권자 이름으로 해 놓았다면, 이는 건물을 담보로 제공한 것으로 볼 수 있고, 돈을 갚지 않으면 채권자가 건물을 처분하여 돈을 회수할 수 있다. 다만, 애초에 건물을 팔아서 돈을 갚기로 약속했는데 그 약속이 유효하다면 채권자는 건물을 처분할 권리가 없다.
민사판례
돈을 빌려주고 담보로 집의 소유권을 넘겨받은 사람(양도담보권자)이 돈을 빌려간 사람(채무자)이 돈을 갚지 않을 때, 집을 비워달라고 소송을 걸 수 있습니다. 하지만 소송에서 단순히 "내가 소유자니까 집을 비워줘"라고 주장해서는 안 되고, "돈을 안 갚았으니 담보로 잡은 집을 처분해야 하므로 비워줘"라고 주장해야 합니다.
민사판례
돈을 투자하고 그 건물을 담보로 잡은 투자자라도, 건축업자가 분양한 사람에게 소유권 이전을 거부할 수 없다.
민사판례
빚을 갚기 위해 빚진 사람이 새로 짓는 건물의 건축허가를 채권자 이름으로 했을 때, 이는 양도담보로 보아 채권자가 건물을 처분하여 빚을 회수할 수 있다. 하지만 빚진 사람이 건물을 지은 후 제3자에게 세를 주었다면, 채권자의 담보권 실행 여지가 제한될 수 있다.
상담사례
집 담보로 돈을 빌려줬는데 채무자가 갚지 않아도, 세입자에게 직접 퇴거를 요구할 수 없고, 담보권 실행 절차를 거쳐야 한다.
형사판례
빚을 갚기 위해 담보를 제공하기로 약속했더라도, 다른 사람에게 먼저 담보물을 처분하더라도 배임죄로 처벌할 수 없다.