돈 빌려주고 집 담보 잡았는데, 빌리는 사람을 바꿀 수 있을까요? 🤔

친구가 사업 자금 빌려달라고 해서 돈을 빌려주고 친구 소유 아파트에 근저당을 설정했는데, 이 친구가 사업을 다른 친구에게 넘긴다고 합니다. 그럼 돈 빌린 사람도 바뀌는 건데, 근저당 설정은 어떻게 되는 걸까요? 이런 경우 생각보다 많이 발생하는데요, 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

철수(甲)는 영희(乙)에게 돈을 빌려주고, 영희 친구인 순이(丙) 소유의 부동산에 근저당권을 설정했습니다. 그런데 철수와 영희는 계속 거래를 하던 중, 철수, 영희, 순이 세 사람이 합의하여 근저당권의 채무자를 영희에서 순이로 변경하고 대출 거래를 계속하기로 했습니다. 그래서 채무자를 순이로 하는 근저당권 변경등기까지 마쳤습니다. 그런데 아직 돈을 다 갚기 전인데, 이렇게 채무자를 바꾸는 것이 법적으로 유효할까요?

해결:

네, 유효합니다. 근저당은 일반적인 저당과는 조금 다릅니다. 일반 저당은 특정한 금액의 빚을 담보하지만, 근저당은 계속 변동하는 빚을 최고 한도액까지 담보하는 것이죠. 그래서 '근'저당이라고 부르는 겁니다.

대법원 판례에 따르면, 근저당은 피담보채무(담보로 잡힌 빚)가 확정되기 전이라면 채무 범위나 채무자를 바꿀 수 있습니다. (대법원 1999. 5. 14. 선고 97다15777,15784 판결)

즉, 위 사례처럼 아직 돈을 다 갚기 전이라면 영희에서 순이로 채무자를 변경하는 것이 가능하고, 변경등기도 유효합니다. 다만, 채무자가 바뀌면 이전 채무자(영희)의 빚은 더 이상 이 근저당의 담보 범위에 들어가지 않고, 새로운 채무자(순이)의 빚만 담보가 됩니다.

핵심 정리:

• 근저당은 계속적인 거래에서 발생하는 빚을 담보하기 때문에 일반 저당보다 유연합니다.
• 빚이 확정되기 전에는 채무자나 채무 범위를 변경할 수 있습니다.
• 채무자가 변경되면 새로운 채무자의 빚만 담보 대상이 됩니다.

주의: 위 내용은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문은 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.