돌아가신 땅 주인, 주소도 모르는데 등기는 어떻게? 미등기 토지 등기 혼자 해보기!

땅을 샀는데 등기가 안 돼있다? 게다가 땅 주인은 돌아가셨고, 주소도 모른다면? 막막하시죠? 오늘은 미등기 토지의 소유권 보존등기를 혼자서 진행하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

저는 갑(甲) 소유의 미등기 토지 369㎡를 매수하여 사용하고 있었습니다. 그런데 최근 갑이 사망했다는 사실을 알게 되었고, 등기를 하려고 보니 토지대장에는 갑의 이름만 있고 주소는 비어있었습니다. 게다가 갑의 이름이 가족관계등록부와도 다르다고 합니다. 이런 상황에서 제가 직접 소유권 보존등기를 할 수 있을까요?

미등기 토지의 소유권보존등기란 무엇일까요?

등기부가 없는 땅에 처음으로 소유권을 등기하는 것을 '소유권보존등기'라고 합니다. 이 등기가 되어야 비로소 땅에 대한 법적인 소유권이 공식적으로 인정되고, 이후 매매나 증여 등의 권리변동 사항이 기록될 수 있습니다. (부동산등기법 제64조, 제65조)

누가 소유권보존등기를 신청할 수 있을까요?

• 토지대장, 임야대장에 최초 소유자로 등록된 사람 또는 그 상속인 (부동산등기법 제65조 제1호)
• 확정판결로 소유권을 증명하는 사람 (부동산등기법 제65조 제2호)
• 수용으로 소유권을 취득했음을 증명하는 사람 (부동산등기법 제65조 제3호)

저는 어떻게 해야 할까요?

지금 상황에서는 토지대장에 있는 갑의 정보가 부족해서 바로 소유권보존등기를 할 수 없습니다. 따라서 두 가지 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

첫 번째, 토지대장 정정 후 상속인에게 소유권 이전

토지대장 소관청에 문의하여 갑의 정보를 정확하게 수정(경정)해야 합니다. 갑의 성명과 주소가 정확히 기재된 토지대장을 확보해야 갑의 상속인 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다. (대법원 1994. 9. 8. 선고 94마1373 결정 참조: 토지대장의 오류는 지적공부 소관청의 조사결정이나 당사자 신청에 의한 경정등록을 통해서만 수정 가능)

갑의 상속인 명의로 소유권보존등기가 완료되면, 그 상속인으로부터 매매를 통해 소유권을 이전받을 수 있습니다.

두 번째, 소송을 통한 소유권 확보

만약 갑의 정보를 정확히 알 수 없어 토지대장 정정이 불가능하다면, 소송을 통해 소유권을 확보해야 합니다.

• 갑의 상속인을 대위하여 국가를 상대로 토지 소유권 확인 소송을 제기합니다. (대법원 2009. 10. 15. 선고 2009다48633 판결, 대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다45944 판결 참조: 토지대장 소유자의 권리추정력이 인정되지 않거나 국가가 소유권을 주장하는 경우 국가를 상대로 소송 제기 가능)
• 동시에 갑의 상속인들을 상대로 소유권이전등기절차이행 소송을 제기합니다. (대법원 2010. 7. 8. 선고 2010다21757 판결 참조: 토지대장 또는 등기부상 소유 명의자를 상대로 소유권 확인 소송 가능)

두 소송에서 승소하여 확정판결을 받으면, 갑의 상속인 명의로 소유권보존등기를 대위 신청하고, 이어서 갑의 상속인으로부터 자신에게 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.

미등기 토지의 등기는 복잡한 절차를 거쳐야 합니다. 특히 소송이 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이 글이 미등기 토지 문제로 어려움을 겪는 분들에게 도움이 되길 바랍니다.