최근 동작구의 주택재개발 사업에서 청산금 계산 방식을 둘러싼 논란이 있었습니다. 동작구가 자체적으로 만든 조례가 상위법인 도시재개발법을 위반한다는 판결이 나온 건데요, 오늘은 이 내용을 쉽게 풀어서 설명해 드리겠습니다.
무슨 일이 있었나요?
동작구는 주택재개발 사업을 진행하면서, 주민들이 스스로 재개발하는 "자력재개발" 방식을 선택한 경우, 청산금을 계산하는 자체적인 기준을 만들었습니다 (서울특별시동작구주택개량재개발사업조례 제29조, 제30조). 청산금이란 재개발 전 토지 가치와 재개발 후 새로 분양받는 토지 가치의 차액을 말하는데, 동작구는 이 차액을 계산할 때 재개발 후 토지 면적의 증감만을 고려했습니다.
그러나 이 계산법은 문제가 있다는 지적이 나왔습니다. 재개발 사업은 보통 토지 가치를 높이기 때문에, 동작구의 방식대로 하면 청산금이 과도하게 많아져 주민들의 부담이 커진다는 것이죠.
법원은 어떻게 판단했나요?
법원은 동작구 조례가 상위법인 도시재개발법(제53조)을 위반한다고 판결했습니다. 도시재개발법은 청산금 계산 시 재개발 전후의 토지 가격 차이를 기준으로 하도록 명시하고 있는데, 동작구 조례는 이를 무시하고 면적 차이만을 고려했기 때문입니다. 재개발 방식이 다르더라도 청산금 계산법은 도시재개발법의 기준을 따라야 한다는 것이 법원의 입장입니다. 재개발로 인해 토지 가치가 상승하는 것이 일반적이므로, 면적 차이만을 기준으로 하면 주민들의 부담이 과도하게 늘어날 수 있다는 점도 지적되었습니다.
쉽게 말해, 동작구가 만든 규칙은 주민들에게 더 많은 돈을 내도록 하는 불리한 규칙이었고, 상위법과도 맞지 않았기 때문에 무효라는 판결이 나온 것입니다.
어떤 법 조항이 중요한가요?
비슷한 판례가 있나요?
대법원 1993.12.14. 선고 93누7624 판결에서도 유사한 내용이 다뤄졌습니다. 이 판결에서도 재개발 방식과 관계없이 청산금 산정 기준은 도시재개발법의 취지에 맞아야 한다는 점이 강조되었습니다.
결론적으로…
이번 판결은 지방자치단체가 조례를 만들더라도 상위법의 테두리 안에서 주민들에게 불리하지 않도록 해야 한다는 점을 다시 한번 확인시켜주는 사례입니다. 동작구는 이번 판결을 바탕으로 주민들에게 공정하고 합리적인 재개발 사업을 진행해야 할 것입니다.
일반행정판례
재개발사업이 완료되었더라도, 청산금 계산은 사업 완료 시점이 아니라 *청산금을 부과하는 시점*에 시행되는 법령을 따라야 한다. 또한, 지자체 조례가 상위법인 법률보다 주민에게 불리한 내용을 담을 수 없다.
일반행정판례
서울시 중구가 자체 조례로 정한 재개발사업 청산금 산정방법이 상위법인 도시재개발법을 위반하여 무효라는 판결. 다만, 잘못된 조례를 적용한 청산금 부과처분 자체는 무효가 아닌 취소사유에 해당한다는 판결.
생활법률
재개발·재건축 청산금은 기존 주택과 새 아파트 가치 차액으로, 이전고시 후 감정평가를 통해 산정되며, 5년의 소멸시효가 적용되고 미납 시 강제 징수될 수 있습니다.
일반행정판례
옛날 재개발법으로 분양처분까지 끝났지만 청산금 지급 전에 새 재개발법(도시 및 주거환경정비법)이 시행된 경우, 청산금은 새 법에 따라 계산해야 한다. 특히, 협의가 안 되면 공익사업보상법에 따른 수용 절차를 진행해야 하지만, 이미 분양처분으로 소유권이 넘어간 경우에는 새 법 시행 시점에 수용 절차 진행이 불가능하므로, 사업시행자가 청산금 지급 처분을 해야 하며, 청산금은 분양처분 고시일을 기준으로 계산해야 한다.
민사판례
재개발조합의 청산금 산정방법에 오류가 있더라도 누가 청산금을 내야 하는지에 대한 오류가 아닌 이상, 단순 계산 오류는 처분 자체를 무효로 만들지는 않습니다. 하지만, 이전 소송에서 특정 조합원의 권리가액 산정이 잘못되었다고 판결이 확정된 경우, 그 부분은 다시 다툴 수 없으며, 이후의 청산금 계산에도 영향을 미칩니다.
일반행정판례
재개발 사업에서 현금청산 금액 협의가 안 될 경우 조합은 토지수용위원회의 재결을 통해 토지 등을 수용할 수 있으며, 수용보상금은 수용재결일 기준으로 산정해야 한다. 또한 조합설립변경인가 후에는 새로운 관리처분계획을 수립해야 하지만, 예외적인 경우 종전 분양신청 현황을 활용할 수 있다. 마지막으로 분양계약 체결 기간 내에 계약하지 않으면 현금청산 대상이 된다는 정관/관리처분계획 조항은 조합원에게 사업 이탈 기회를 추가로 주는 것이다.