옛날 재개발법으로 분양 끝났는데, 새 법으로 바뀌면 청산금은 어떻게 될까?

최근 재개발, 재건축 관련 법이 자주 바뀌면서 혼란스러워하는 분들 많으시죠? 오늘은 구 도시재개발법(이하 '구법') 시행 중 분양처분까지 끝났는데, 새 법인 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법') 시행으로 청산금 문제가 발생한 사례를 살펴보겠습니다.

사건의 개요: 한 재개발 구역에서 구법에 따라 분양처분까지 완료되었습니다. 그런데 사업시행자가 청산금을 지급하기 전에 도시정비법이 시행되었어요. 이 과정에서 새 법에 관련 경과규정이 없어 청산금 산정 기준을 두고 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점:

1. 청산금 산정 및 지급의 근거가 되는 법률은 무엇인가?
2. 현금청산 대상자에 대한 청산금은 어떻게 산정하고 지급해야 하는가?

법원의 판단:

대법원은 행정처분은 원칙적으로 처분 당시 시행되는 법령을 기준으로 판단해야 한다고 했습니다. 이 사건에서는 도시정비법 시행 이후에 청산금 지급 통지가 이루어졌으므로, 도시정비법을 적용해야 한다는 것이죠. (대법원 1984. 5. 22. 선고 84누77 판결, 대법원 2001. 3. 15. 선고 99두4594 전원합의체 판결 참조)

구법과 도시정비법의 차이점:

• 구법: 분양 신청을 하지 않거나, 철회했거나, 관리처분계획에서 제외된 현금청산 대상자에게 분양받은 자와 마찬가지로 분양처분 고시 후 청산금을 지급하도록 규정했습니다. (구 도시재개발법 제36조, 제31조 제2항 각 호, 제42조)

• 도시정비법: 현금청산 대상자에게 해당하게 된 날부터 150일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고, 청산 금액은 사업시행자와 협의하여 정하도록 했습니다. 협의가 이루어지지 않을 경우에는 공익사업보상법에 따른 수용절차로 진행됩니다. (도시정비법 제47조, 도시정비법 시행령 제48조, 도시정비법 제38조, 도시정비법 제40조 제1항)

이 사건의 특수성:

이 사건처럼 구법에 따른 분양처분 이후 도시정비법이 시행된 경우, 분양처분으로 인해 이미 토지 소유권이 상실되었기 때문에 도시정비법상 수용절차 진행이 불가능합니다. 따라서 사업시행자는 현금청산 대상자에게 청산금 지급 처분을 해야 하며, 청산금 산정의 기준시점은 분양처분 고시일이 됩니다.

결론:

법원은 피고(구청장)의 청산금 지급 통지는 행정처분에 해당하지만, 청산금 산정 기준시점을 사업시행고시일로 잘못 적용하여 위법하다고 판결했습니다. 즉, 청산금 산정 기준시점은 분양처분 고시일이 되어야 한다는 것입니다.

이 판례를 통해 법 개정 시기에 따른 청산금 문제 해결에 대한 중요한 기준을 확인할 수 있습니다. 재개발, 재건축 사업 진행 중 법률 변경에 따른 권리 관계 변동에 유의해야 할 것입니다.