오늘은 재개발 사업에서 청산금을 어떻게 계산해야 하는지에 대한 중요한 판례를 소개해드리려고 합니다. 간단히 말하면, 청산금은 땅의 면적이 아니라 땅값을 기준으로 계산해야 한다는 것입니다!
용산구에서 있었던 재개발 사업에서 구청은 '면적'을 기준으로 청산금을 계산했습니다. 쉽게 말해, 원래 땅보다 새로 분양받은 땅이 넓으면 그 넓어진 면적만큼 돈을 더 내고, 반대로 좁아지면 그만큼 돈을 돌려받는 방식이었죠. 이 계산 방식은 용산구 조례에 따른 것이었습니다.
하지만 법원은 이런 계산법이 잘못되었다고 판결했습니다. 왜냐하면 재개발 사업으로 땅값이 오르는 것이 일반적이기 때문입니다. 면적만 따지면, 땅값 상승분이 제대로 반영되지 않아 토지 소유자들에게 손해를 끼칠 수 있습니다.
법원은 '도시재개발법'과 그 시행령에 따라 청산금은 '가격'을 기준으로 계산해야 한다고 명시했습니다. 즉, 재개발 사업 전후의 땅값 차이를 계산해서 그 차액을 청산금으로 정해야 한다는 것이죠. 법이 개정되면서 계산 기준도 바뀌었는데, 이 사건에서는 바뀐 법을 따라야 한다는 점도 중요한 판단 기준이었습니다. (관련 법 조항: 도시재개발법 제42조, 도시재개발법시행령 제40조, 제45조)
법원은 용산구 조례가 상위법인 도시재개발법에 어긋난다고 판단하고, 조례가 무효라고 결정했습니다. 지자체가 조례를 만들 수는 있지만, 상위법에 위배되면 안 된다는 것이죠. (관련 법 조항: 지방자치법 제15조, 헌법 제117조 제1항, 서울특별시용산구주택재개발사업시행조례 제29조, 제30조)
이 판결은 행정처분은 처분 당시의 법령을 따라야 한다는 원칙을 재확인했습니다. (관련 판례: 대법원 1984. 5. 22. 선고 84누77 판결, 대법원 1996. 8. 20. 선고 95누10877 판결, 대법원 2000. 3. 10. 선고 97누13818 판결 등) 또한, 지자체 조례가 상위법에 위배될 경우 무효라는 점도 분명히 했습니다. (관련 판례: 대법원 1995. 4. 25. 선고 93누17850 전원합의체 판결, 대법원 1995. 6. 13. 선고 94누13626 전원합의체 판결, 대법원 2001. 3. 15. 선고 2000두3917 전원합의체 판결)
재개발 사업에 관심 있는 분들이라면 꼭 알아두어야 할 중요한 판례입니다. 청산금 계산, 면적이 아니라 가격입니다!
일반행정판례
서울시 동작구가 만든 재개발조례 중 '자력재개발' 방식의 청산금 산정방법이 상위법인 도시재개발법을 위반하여 무효라는 대법원 판결.
일반행정판례
서울시 중구가 자체 조례로 정한 재개발사업 청산금 산정방법이 상위법인 도시재개발법을 위반하여 무효라는 판결. 다만, 잘못된 조례를 적용한 청산금 부과처분 자체는 무효가 아닌 취소사유에 해당한다는 판결.
생활법률
재개발·재건축 청산금은 기존 주택과 새 아파트 가치 차액으로, 이전고시 후 감정평가를 통해 산정되며, 5년의 소멸시효가 적용되고 미납 시 강제 징수될 수 있습니다.
일반행정판례
옛날 재개발법으로 분양처분까지 끝났지만 청산금 지급 전에 새 재개발법(도시 및 주거환경정비법)이 시행된 경우, 청산금은 새 법에 따라 계산해야 한다. 특히, 협의가 안 되면 공익사업보상법에 따른 수용 절차를 진행해야 하지만, 이미 분양처분으로 소유권이 넘어간 경우에는 새 법 시행 시점에 수용 절차 진행이 불가능하므로, 사업시행자가 청산금 지급 처분을 해야 하며, 청산금은 분양처분 고시일을 기준으로 계산해야 한다.
일반행정판례
토지구획정리사업 후 받는 청산금 계산 시, 단순히 주변 시세만 참고하는 것이 아니라, 표준지 공시지가를 기준으로 위치, 지형, 환경 등 여러 요인을 꼼꼼하게 비교하여 평가해야 하며, 그 근거를 명확하게 제시해야 한다는 판결입니다.
민사판례
재개발조합의 청산금 산정방법에 오류가 있더라도 누가 청산금을 내야 하는지에 대한 오류가 아닌 이상, 단순 계산 오류는 처분 자체를 무효로 만들지는 않습니다. 하지만, 이전 소송에서 특정 조합원의 권리가액 산정이 잘못되었다고 판결이 확정된 경우, 그 부분은 다시 다툴 수 없으며, 이후의 청산금 계산에도 영향을 미칩니다.